Erbschaftssteuer bei Immobilien: Freibeträge, Steuerklassen & Rechner

In Deutschland wird die Erbschaftssteuer immer dann fällig, wenn Sie Geld, ein Unternehmen, Aktien oder die Immobilie einer verstorbenen Person erben und das Erbe annehmen. Aber ob tatsächlich eine Erbschaftssteuer anfällt oder nicht, hängt vom Wert der Immobilie sowie von Ihrem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person ab. Durch geltende Freibeträge und unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen kann die Steuer recht gering ausfallen. Wenn das geerbte Vermögen unter dem Freibetrag liegt, wird sie gar nicht erst erhoben.

Als Kind haben Sie einen Freibetrag von 400.000 Euro, wenn Ihre Eltern Ihnen eine Immobilie vererben. Alles, was über diesen Betrag hinaus geht, muss versteuert werden. Und es ist immens wichtig, dass Sie sich rechtzeitig mit einer möglichen Erbschaftssteuer auseinandersetzen. So wissen Sie bereits früh, ob und wie viel Sie zahlen müssen. 

Soweit zum allgemeinen Verständnis der Erbschaftssteuer. Tatsächlich war bis Ende 2022 die Erbschaftssteuer für Erb:innen aus einem sehr nahen Verwandtschaftsverhältnis selten ein Problem. Der großzügige Freibetrag reduzierte den zu versteuernden Wert der Immobilie und ergab in den meisten Fällen eine überschaubare Erbschaftssteuer.

Die Frage, wie hoch die Erbschaftssteuer in Deutschland ausfällt, ist wesentlich für Ihre Entscheidung, ob Sie das Immobilienerbe überhaupt annehmen möchten. 

Dazu ist es wichtig, zu verstehen, wie sich Erbschaftssteuern errechnen. Die Erbschaftssteuer bemisst sich …

• am aktuellen Verkehrswert der Immobilie.
• an den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren.
• an der Höhe des zu versteuernden Wertes sowie an der Steuerklasse.
   

Während Freibeträge und auch Steuersätze gleichbleiben, wurde die Immobilienbewertung an die Realität angepasst, wie es auch bereits bei der Grundsteuer in 2022 geschehen ist.  Außerdem wurde das steuerlich relevante Bewertungsgesetz, das im Wesentlichen auf die ImmoWertV zugreift, an die neue Version der Immobilienbewertungsverordnung vom 14. Juli 2022 angepasst. 

Das führt dazu, dass eine Immobilie, die 600.000 Euro wert war, nach der Neubewertung 800.000 Euro wert sein könnte. Auch wenn Immobilienbesitzer:innen damit auf dem Papier vermögender sind, so steigt auch die Erbschaftssteuer, die einen prozentualen Anteil von 7 bis 50 Prozent vom Betrag jenseits der Freibetragsgrenze ausmacht. Immobilienexpert:innen prognostizieren eine für einige kaum zu stemmende Steuerlast. 

Als erbende Person steht Ihnen ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den Freibetrag können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug übrigbleibt, erhebt das Finanzamt die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags sind der Verwandtschaftsgrad und die sich daraus ergebende Steuerklasse ausschlaggebend.

Erb:innen werden nach dem Erbrecht in drei Steuerklassen eingeteilt (§ 15 Steuerklassen ErbStG). Die Steuerklassen ergeben sich allein aus dem Verwandtschaftsverhältnis und hängen nicht mit den Einkommenssteuerklassen zusammen. Je nachdem, zu welcher Steuerklasse Sie gehören, erhebt das Finanzamt unterschiedlich gestaffelte Erbschaftssteuersätze:

• Steuerklasse I:
  Eheleute, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Urenkelkinder, Eltern, Großeltern
  
• Steuerklasse II:
  Eltern und Großeltern (sofern sie nicht zur Steuerklasse I zählen), Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Eheleute
• Steuerklasse III:
  Alle weiteren Erb:innen
  

Um die Erbschaftssteuer für Immobilien zu berechnen, benötigen Sie zunächst den aktuellen Verkehrswert. Ziehen Sie davon den Freibetrag ab, der von Ihrem Verwandtschaftsgrad und somit Ihrer Erbschaftssteuerklasse abhängt. Daraus ergibt sich der Steuersatz für das Immobilienerbe.

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Das von Ihrer Tante geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Treten Sie das Erbe an, liegt Ihr Freibetrag für die Erbschaftssteuer bei 20.000 Euro. Ihre zu versteuernde Erbschaft beträgt daher 387.000 Euro. Als Nichte oder Neffe gehören Sie zur Steuerklasse II. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent zahlen Sie 96.750 Euro Erbschaftssteuer.

Das von Ihrem Vater geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Als Kind gehören Sie zur günstigen Steuerklasse I. Nach Abzug Ihres Freibetrags von 400.000 Euro beträgt Ihre zu versteuernde Erbschaft 7.000 Euro. Bei einem Steuersatz von sieben Prozent zahlen Sie 490 Euro Erbschaftssteuer.

Steuerfrei erben Sie eine Immobilie, wenn Sie als verwitwete:r Ehepartner:in oder Lebenspartner:in im Eigenheim bleiben. Das gilt unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. Dafür muss die erblassende Person vor ihrem Tod selbst in dem Objekt gewohnt haben. Zudem gilt die Auflage, dass Sie dort die nächsten zehn Jahre wohnen müssen, um die Zahlung der Erbschaftssteuer zu umgehen. Möchten Sie innerhalb dieser zehnjährigen Frist das geerbte Haus doch verkaufen oder vermieten, wird die Steuer wiederum fällig.

Auch Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre wohnen. Hier gilt aber eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche. Sollte die Immobilie größer sein, muss die restliche Fläche versteuert werden.

Wird eine Immobilie überschrieben – als Erbe oder auch Schenkung, muss zunächst der Immobilienwert geschätzt werden. Das geschieht über Berechnungsfaktoren. Einige dieser Faktoren wurden nun per Gesetzesbeschluss zum Januar 2023 geändert und führen zur erhöhten Steuerlast im Erbfall.

1. Sachwertverfahren

Die Ermittlungen des Gebäudesachwertes wurden wie folgt angepasst:

• Ergänzung von Baupreisindex, Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor
• der bestehende gesetzliche Sachwertfaktor wurde angehoben
• Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre (für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum)

2. Ertragswertverfahren  

Inhaltlich hat sich hier die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten geändert. Statt der bisherigen pauschalen Ermittlung auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten jetzt auf Basis der Quadratmeteranzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt. Außerdem werden die pauschalen Liegenschaftszinssätze herabgesetzt. 
 

Insgesamt steigen die Werte von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen also enorm. Das gilt aber nur, wenn keine Vergleichspreise vorhanden sind und das Vergleichswertverfahren daher nicht angewendet werden kann. 

Was das in der Praxis bedeutet: 

Nach vorsichtigen ersten Prognosen aus dem Immobiliensektor werden die Änderungen nicht ganz so flächendeckende und dramatische Auswirkungen haben. Das liegt daran, dass im Sachwertverfahren der vom Gutachterausschuss ermittelte Sachwertfaktor Vorrang hat vor dem per Gesetz festgelegten. Es wäre also denkbar, dass die örtlichen Gutachterausschüsse eigene Sachwertfaktoren verstärkt ermitteln werden.

Die zweite gute Nachricht ist: Den Erhöhungen des Verkehrswertes über die Berechnungsfaktoren kann dadurch entgegengetreten werden, dass Sie ein eigenes Sachverständigengutachten beauftragen. Sollte dieses einen niedrigeren Verkehrswert ausweisen, können Sie es beim Finanzamt als Beleg für den niedrigeren Wert einreichen. 

Um sich Klarheit über die Höhe der Erbschaftssteuer nach der Erbschaftssteuererhöhung 2023 zu verschaffen, ist eine professionelle Immobilienwertermittlung der erste Schritt. Möglicherweise kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden. Unter Umständen ist für Ihre Immobilie aber auch das Vergleichswertverfahren anwendbar. 

Wer sofort nach der Erbschaft in die geerbte Immobilie einzieht und dort mindestens zehn Jahre wohnen bleibt, kann sich damit die gesamte Erbschaftssteuer sparen. Für Kinder und Enkelkinder gilt: Das Haus darf nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche besitzen, alles darüber hinaus fällt unter die Erbschaftssteuer.  

Sie haben mehrere Möglichkeiten, um die Steuerbelastung beim Immobilienerbe zu verringern. Lassen Sie sich am besten professionell beraten, wenn Sie eine hohe Steuer erwarten. Folgende Möglichkeiten kommen infrage:

• Nachlassverbindlichkeiten: Verbindlichkeiten wie Schulden der erblassenden Person, Beerdigungskosten, Erbscheingebühren sowie Kosten für die Testamentseröffnung können die Steuerlast senken. Das Finanzamt erkennt 10.300 Euro als Pauschalsumme ohne Nachweise an. 
• Verkehrswertgutachten: Beauftragen Sie ein professionelles Verkehrswertgutachten, um den genauen Immobilienwert zu ermitteln. Das Finanzamt legt die Steuer nämlich nur anhand einer groben Schätzung fest. Eine unabhängige Immobilienbewertung kann zu einem deutlich geringeren Wert kommen, was die Steuerlast reduziert.
• Vermietete Immobilien: Bei vermieteten Objekten müssen Sie nur auf 90 Prozent des Verkehrswertes Steuern zahlen und erhalten gewissermaßen 10 Prozent Rabatt auf die Steuerlast.
  

Haben Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt, müssen Sie nicht nur steuerrechtliche Fragen klären, sondern meist auch entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Wollen Sie nicht selbst einziehen, können Sie das Objekt mithilfe eines:einer Makler:in verkaufen oder vermieten – oder aber das Erbe ausschlagen. In jedem Fall gilt es, den Immobilienwert zu berechnen, Mietpreisverordnungen zu beachten und Fristen zu wahren. Schließlich wollen Sie mit einer verschuldeten Immobilie nicht in eine finanzielle Schieflage geraten.

Das Finanzamt bestimmt den Wert einer Immobilie über die Grundvermögensbewertungsverordnung. Damit Sie die Höhe der Erbschaftssteuer berechnen können, müssen Sie als Erstes den Wert der Immobilie kennen. Bei ImmoScout24 können Sie einfach, schnell und kostenlos den Immobilienwert erfahren. Legen Sie gleich los!

Ein geerbtes Haus bedeutet erst einmal Schriftverkehr mit dem Finanzamt, denn sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen laut Gesetz der Steuerpflicht. Innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der Sie als Erb:in eingesetzt hat, müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Alles andere wäre womöglich Steuerhinterziehung. Die Finanzbehörde kann noch Jahre später die Erbschaftssteuer von Ihnen einfordern und sogar ein Strafverfahren gegen Sie einleiten.