Steu­ern spa­ren mit Im­mo­bi­li­en – al­le Fak­ten und Än­de­run­gen 2025

Du willst mit deiner Immobilie nicht nur Rendite erzielen, sondern auch Steuern sparen? Wie kannst du mehr Geld aus deiner Kapitalanlage oder deinem Eigenheim herausholen und welche Änderungen musst du ab 2025 beachten? Mit Immobilien kannst du Steuern sparen. Es gibt zig Möglichkeiten, Steuervorteile zu nutzen, ob bei Gewerbeimmobilien oder Häusern unter Denkmalschutz. Wie du sparen kannst, erfährst du hier.

Immobilien gelten seit jeher als eine der sichersten und renditestärksten Investitionen. Aber wusstest du, dass sie dir auch erhebliche Steuervorteile bieten können? Der Clou: Als Vermieter:in kannst du viele Ausgaben von der Steuer absetzen und damit deine Steuerlast spürbar senken. Dazu zählen nicht nur klassische Abschreibungen, sondern auch Instandhaltungskosten, Zinsen und sogar Fahrtkosten. Besonders bei langfristiger Vermietung bietet dir eine Immobilie stabile Einnahmen und eine gezielte Optimierung deiner Steuerstrategie.

Mit dem Jahressteuergesetz 2024 sind ab dem 1. Januar 2025 neue Regeln in Kraft getreten. Diese Bestimmungen betreffen vor allem Immobilienbesitzer:innen und Unternehmer:innen. Generell zielen die Änderungen darauf ab, die Abschreibungsregeln transparenter und einheitlicher zu gestalten, allerdings schränken sie die Steuerzahler:innen auch ein.

Die wichtigsten Neuerungen betreffen unter anderem:
 

• Die Anpassung der Nutzungsdauer von Immobilien und Wirtschaftsgütern. Bisher konnte die Abschreibungsdauer durch ein Gutachten flexibel angepasst werden, um höhere jährliche Abschreibungen zu erzielen. Ab 2025 ist dies nur noch möglich, wenn die verbleibende Nutzungsdauer unter zehn Jahren liegt. Diese Regelung erschwert es, durch Gutachten kürzere Abschreibungszeiträume geltend zu machen.
• Die Einführung einer Ortsbesichtigungspflicht. Steuerliche Bewertungen von Immobilien oder größeren Wirtschaftsgütern erfordern künftig eine Begutachtung vor Ort durch Sachverständige. Das erhöht den Verwaltungsaufwand, sorgt aber gleichzeitig für mehr Genauigkeit bei der steuerlichen Beurteilung.
   

Für Immobilienbesitzer:innen und Unternehmen bedeutet dies, dass eine frühzeitige Planung angesagt ist. Du solltest beispielsweise rechtzeitig mit der Beauftragung eines Nutzungsdauergutachtens starten. Seit 2025 wird es wichtiger, auf professionelle Beratung zurückzugreifen.

Abschreibungen (AfA: Absetzung für Abnutzung) sind ein zentrales Instrument des Steuerrechts, um den Wertverlust von Wirtschaftsgütern auszugleichen. Mit anderen Worten: Sie erlauben es dir, die Abnutzung von Gebäuden, Maschinen, Fahrzeugen oder anderer Anlagegüter über einen bestimmten Zeitraum hinweg steuerlich geltend zu machen.
Der Vorteil liegt darin, dass Abschreibungen deinen steuerpflichtigen Gewinn mindern und somit direkt deine Steuerlast senken. Egal, ob du ein:e Unternehmer:in oder Vermieter:in bist – Abschreibungen sind ein essenzieller Bestandteil deiner Steuerstrategie.

Diese Arten von Abschreibungen gibt es:
 

• Lineare Abschreibung: Die häufigste Methode. Hier wird der Wert eines Gutes gleichmäßig über die Nutzungsdauer verteilt. Beispiel: Eine Immobilie, die 50 Jahre lang mit zwei Prozent abgeschrieben wird.
• Degressive Abschreibung: Hier werden in den ersten Jahren höhere Beträge abgeschrieben. Diese Methode wird oft bei Maschinen oder Fahrzeugen genutzt, ist jedoch für Immobilien nicht immer erlaubt.
• Sonderabschreibungen: Diese ermöglichen es, in den ersten Jahren besonders hohe Beträge abzusetzen – ideal für neue oder energieeffiziente Investitionen. 
   

Wie profitieren Immobilieneigentümer:innen von Abschreibungen?

Immobilienbesitzer:innen können den Gebäudewert ihrer Immobilie abschreiben, was vor allem bei vermieteten Objekten enorme steuerliche Vorteile bringt.
 

• Wohnimmobilien: Lineare Abschreibung mit zwei Prozent über 50 Jahre. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gelten zweieinhalb Prozent.
• Sanierungen und Modernisierungen: Investitionen zur Werterhaltung sind direkt absetzbar, während wertsteigernde Maßnahmen oft über die Abschreibung laufen.
• Nutzungsdauer: Bis Ende 2024 konnte man mit einem Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen und höhere Abschreibungsbeträge erzielen. Ab 2025 wurde diese Option jedoch eingeschränkt.

Als Vermieter:in kannst du zahlreiche Kosten als Werbungskosten absetzen, die im Zusammenhang mit deiner Immobilie stehen. Hierzu zählen unter anderem:
 

• Zinsen für Immobilienkredite: Die Zinsen für ein Darlehen, das du zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, sind voll absetzbar.
• Renovierungs- und Instandhaltungskosten: Sämtliche Kosten, die für die Erhaltung oder Verbesserung der Immobilie anfallen, kannst du steuerlich geltend machen.
• Verwaltungskosten: Gebühren für die Hausverwaltung, Maklerkosten und andere Verwaltungsausgaben sind ebenfalls absetzbar.
• Nebenkosten: Ausgaben für Wasser, Strom, Heizung und andere Betriebskosten können als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Du planst, eine Immobilie zu kaufen? Ob durch kluge Abschreibungen, Förderungen oder geschickte Steuerstrategien – mit dem richtigen Wissen kannst du deine Steuerlast deutlich senken. Besonders, wenn du die Immobilie vermietest, kannst du viele Ausgaben steuerlich geltend machen. Der Staat fördert übrigens den Immobilienkauf durch steuerliche Vergünstigungen. 

Welche Steuervorteile du als Eigentümer:in nutzen kannst:
 

• Abschreibungen: Du kannst den Wertverlust der Immobilie über Jahre hinweg steuerlich absetzen (AfA).
• Zinsen: Die Zinsen für einen Kredit zur Finanzierung der Immobilie sind absetzbar.
• Nebenkosten: Notargebühren, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer können indirekt über Abschreibungen oder als Anschaffungskosten berücksichtigt werden.
• Reparaturen und Modernisierungen: Diese Ausgaben lassen sich oft direkt von der Steuer abziehen.
   

Diese Nebenkosten kannst du steuerlich geltend machen

Beim Immobilienkauf entstehen hohe Nebenkosten, die du in vielen Fällen steuerlich ansetzen kannst:
 

• Grunderwerbsteuer: Diese wird zwar nicht direkt abgesetzt, erhöht aber die Abschreibungsbasis.
• Notarkosten: Sie gehören zu den Anschaffungskosten und können über die AfA berücksichtigt werden.
• Maklergebühren: Auch diese Kosten zählen zu den Anschaffungskosten und wirken sich langfristig auf deine Steuerlast aus.
• Fahrtkosten: Besichtigungen und Behördengänge können steuerlich geltend gemacht werden.

Gewerbeimmobilien gelten als eine der rentabelsten Anlageformen und bieten dir als Investor:in zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Ob Bürogebäude, Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen – die steuerliche Absetzbarkeit von Kosten und Abschreibungen macht diese Immobilien besonders attraktiv. Der Staat unterstützt Investitionen in Gewerbeimmobilien, um die Wirtschaft zu fördern. Das bedeutet: Je strategischer du vorgehst, desto mehr kannst du steuerlich profitieren.

Diese Möglichkeiten hast du als Besitzer:in einer Gewerbeimmobilie:
 

• Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist auch bei Gewerbeimmobilien ein relevantes Werkzeug, um Steuern zu sparen. Ein detailliertes Gutachten über den Gebäudewert und die Nutzungsdauer hilft dir, die Abschreibungsbasis zu optimieren.
• Finanzierungszinsen: Die Zinsen für Kredite zur Finanzierung der Immobilie sind vollständig absetzbar.
• Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung und andere Nebenkosten kannst du absetzen, wenn sie nicht vom Mieter getragen werden.
• Reparaturen und Wartung: Ausgaben für die Instandhaltung und kleinere Modernisierungen mindern direkt deine Steuerlast.
• Makler- und Notargebühren: Diese zählen zu den Anschaffungskosten und können über die Abschreibungen abgesetzt werden.
• Energetische Sanierungen: Sie sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch für deine Steuerbilanz.

Mit deinem eigenen Zuhause kannst du ebenfalls Steuern sparen. Du kannst etwa die Kosten für Handwerkerleistungen im Eigenheim zu einem bestimmten Teil steuerlich absetzen. Das gilt für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Pro Jahr kannst du 20 Prozent der Handwerkerkosten, jedoch maximal 1.200 Euro, direkt von deiner Steuerlast abziehen. Wichtig ist, dass du eine ordnungsgemäße Rechnung vorlegst und die Zahlung per Überweisung erfolgt ist.

Haushaltsnahe Dienstleistungen kannst du ebenfalls steuerlich geltend machen. Dazu gehören Tätigkeiten wie:
-    Reinigung der Wohnung
-    Gartenpflege
-    Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen

Für solche Dienstleistungen kannst du ebenfalls 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr, von deiner Steuer abziehen.

Die energetische Sanierung deines Hauses bietet nicht nur die Möglichkeit, Energie zu sparen und die Umwelt zu schonen, sondern auch erhebliche Steuervorteile. Energetische Sanierungen bieten dir eine Vielzahl von Vorteilen:

• Energieeinsparung: Maßnahmen wie Wärmedämmung oder der Austausch alter Heizsysteme senken den Energieverbrauch erheblich.
• Wertsteigerung: Eine energieeffiziente Immobilie ist attraktiver für Käufer:innen und Mieter:innen, was den Wert deiner Immobilie steigert.
• Nachhaltigkeit: Durch den geringeren Energieverbrauch trägst du aktiv zum Klimaschutz bei. Zudem unterstützt der Staat energetische Sanierungen durch Förderungen und Steuervorteile, um den CO₂-Ausstoß zu reduzieren und den Immobilienbestand zu modernisieren.

• Direkte Steuerermäßigung: Bis zu 20 Prozent der Sanierungskosten kannst du über drei Jahre von deiner Steuer absetzen – sieben Prozent im ersten und zweiten Jahr, sechs Prozent im dritten Jahr.
• Steuerliche Geltendmachung: Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen an einem selbst genutzten Eigenheim erfolgen und von einem Fachbetrieb ausgeführt werden.
• Kombination mit Förderprogrammen: Fördermittel und steuerliche Vergünstigungen lassen sich oft kombinieren, was die Gesamtkosten weiter senkt.
  
  Beispiel: Bei Sanierungskosten von 30.000 Euro kannst du 6.000 Euro über drei Jahre steuerlich absetzen.

• KfW-Förderung: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierungen.
  • Zuschüsse: Bis zu 20 Prozent der Kosten, je nach Maßnahme.
  • Kredite: Zinsen sind oft deutlich niedriger als bei herkömmlichen Finanzierungen.
• BAFA-Zuschüsse: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert den Austausch ineffizienter Heizsysteme und erneuerbare Energien, wie Wärmepumpen oder Solarthermieanlagen.
• Regionale Förderungen: Viele Bundesländer und Kommunen bieten zusätzliche Unterstützung, etwa für den Einsatz erneuerbarer Energien oder energetische Modernisierungen.

Nicht jede Maßnahme bringt den gleichen Nutzen – hier sind die effektivsten Optionen:
 

• Dämmung: Wärmedämmung an Dach, Fassade und Fenstern reduziert Wärmeverluste und spart bis zu 30 Prozent der Heizkosten.
• Moderne Heiztechnik: Der Austausch alter Heizkessel gegen Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Gas-Brennwerttechnik spart Energie und schont die Umwelt.
• Fensteraustausch: Moderne Fenster mit Wärmeschutzverglasung halten die Wärme drinnen und die Kälte draußen.
• Solaranlagen: Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen ermöglichen die Nutzung erneuerbarer Energien und senken die Energiekosten erheblich.
  Jede Maßnahme trägt dazu bei, die Energiebilanz deiner Immobilie zu verbessern und langfristig Kosten zu sparen.

Ab 2025 gibt es einige Änderungen bei den Förderungen:
 

• Schärfere energetische Standards: Die Anforderungen an geförderte Maßnahmen wie Wärmedämmung oder Heizungsmodernisierung werden verschärft.
• Fokus auf Klimaschutz: Neue Programme legen vermehrt Wert auf nachhaltige Bauweisen und klimaneutrale Technologien.
• Anpassung der Fördersätze: Zuschüsse für bestimmte Maßnahmen könnten angepasst werden, während neue Programme eingeführt werden, etwa für klimaneutrale Neubauten.

Der Kauf einer Immobilie ist eine große finanzielle Entscheidung, die mit diversen Kosten verbunden ist. Eine dieser Kosten ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Doch es gibt Möglichkeiten, diese Steuerlast zu senken.

Eine der einfachsten Methoden, um die Grunderwerbsteuer zu senken, ist der separate Kauf von beweglichen Gütern. Beim Kauf einer Immobilie kannst du Vereinbarungen über den Kauf von Einrichtungsgegenständen wie Küche, Möbel oder Einbaugeräte treffen. Diese Sachen werden dann im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und vom Kaufpreis der Immobilie abgezogen. Da die Grunderwerbsteuer nur auf den Immobilienkaufpreis anfällt, wird dadurch die Bemessungsgrundlage reduziert.

In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, Grundstück und Haus separat zu kaufen, besonders bei Neubauten. Dies funktioniert in der Regel so: Du kaufst zunächst das Grundstück von einem Verkäufer. Danach beauftragst du einen Bauunternehmer, das Haus auf deinem Grundstück zu bauen. Die Grunderwerbsteuer wird nur auf den Kaufpreis des Grundstücks erhoben und nicht auf die Baukosten, so kannst du auf diese Weise Steuern sparen.

Der Denkmalschutz bietet nicht nur die Möglichkeit, historische Gebäude zu erhalten und zu pflegen, sondern auch erhebliche steuerliche Vorteile. Wenn du in denkmalgeschützte Immobilien investierst, kannst Steuern sparen: Eine der größten steuerlichen Vorteile von denkmalgeschützten Immobilien sind die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten. Für die Sanierungskosten denkmalgeschützter Gebäude kannst du über einen Zeitraum von zwölf Jahren verteilt hohe Abschreibungen geltend machen: In den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent der Sanierungskosten und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten.

Bei denkmalgeschützten Immobilien gilt: Auch wenn du das Gebäude selbst bewohnst, kannst du von Abschreibungsmöglichkeiten profitieren. Bei eigengenutzten Immobilien kannst du die Sanierungskosten über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent pro Jahr abschreiben. Das reduziert dein zu versteuerndes Einkommen und senkt somit deine Steuerlast erheblich.

Zudem bieten viele Denkmalämter spezielle Förderprogramme für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude an. Diese Förderungen können Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen umfassen. Informiere dich bei deinem örtlichen Denkmalamt über die verfügbaren Fördermöglichkeiten und nutze diese, um die Kosten für die Sanierung zu senken.

Die Mieteinnahmen gelten übrigens als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und du kannst sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören: Zinsen für Finanzierungskredite, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten.

Mit der richtigen Vorbereitung deiner Steuererklärung kannst du deine Steuerlast erheblich senken. Worauf solltest du bei der Steuererklärung achten?

Abschreibungen sind eine der wichtigsten Möglichkeiten, um bei Immobilien Steuern zu sparen. Dabei kannst du die Anschaffungs- und Herstellungskosten deiner Immobilie über die Jahre abschreiben. Als Vermieter:in kannst du außerdem verschiedene Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören unter anderem:
 

• Zinsen für Finanzierungskredite: Die Zinsen für Darlehen, die du zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, sind voll absetzbar.
• Instandhaltungs- und Renovierungskosten: Kosten für Reparaturen und Modernisierungen kannst du als Werbungskosten geltend machen.
• Verwaltungskosten: Gebühren für die Hausverwaltung, Maklerkosten oder sonstige Verwaltungsausgaben sind absetzbar.
• Nebenkosten: Betriebskosten wie Wasser, Strom, Heizung und Müllabfuhr können ebenfalls abgesetzt werden.
   

Achte darauf, alle relevanten Ausgaben in deiner Steuererklärung anzugeben und informiere dich über aktuelle Fördermöglichkeiten.