Grund­er­werbs­steu­er: Wie sie be­rech­net wird und wo ge­spart wer­den kann

Beim Kauf einer Immobilie darfst du die Grunderwerbsteuer im Finanzierungsplan nicht vergessen. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und orientiert sich neben dem Kaufpreis auch am für das jeweilige Bundesland geltenden Grunderwerbssteuersatz. Hier erfährst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland ausfällt, wie du sie berechnen kannst und an welchen Stellen Einsparungen möglich sind.

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten und höchsten Nebenkosten beim Hauskauf, sie fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstückanteils an.  Auch beim Neubau ist Grunderwerbsteuer fällig, da du ein Grundstück kaufst. Bei Erbbaurecht und Erbpacht fällt die Grunderwerbsteuer ebenfalls an, obwohl du nur das Nutzungsrecht und nicht das Grundstück selbst erwirbst. 

Die rechtliche Grundlage und Bemessungsgrundlage für diese Steuer ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Es handelt sich um eine Ländersteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt. Der:die Notar:in ist dafür zuständig, die Grunderwerbsteuer zu erheben, indem er:sie den Kauf an das Finanzamt meldet. Als Selbstnutzer:in und auch als Vermieter:in darfst du die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen. Dies geht über die Werbungskosten in Anlage V, in der Platz für die Grunderwerbsteuer als Teil der Steuererklärung ist. 

Wie viel Grunderwerbsteuer du zahlen musst, richtet sich nach dem aktuellen Steuersatz für Grunderwerb in deinem Bundesland sowie nach der Höhe des Kaufpreises. Nach § 8 GrEStG wird die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung berechnet, die in der Regel dem Kaufpreis entspricht. 

Bei einem unbebauten Grundstück mit dem Plan, es zu bebauen, sieht das Gesetz jedoch vor, dass der Wert als Bemessungsgrundlage nach Fertigstellung der Gebäude anzusetzen ist. Wenn du ein Grundstück mit Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbst, zahlst du die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis. 

Während der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und einigen weiteren Bundesländern mit 6,5 Prozent hoch ausfällt, beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer in Berlin liegt aktuell bei 6 Prozent, was sich auch im hohen Bereich bewegt.

Anhand dieser Beispielrechnung für die verschiedenen Bundesländer siehst du, wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfallen könnte. Dadurch zeigt sich, dass der Kauf in einem anderen Bundesland den Kauf oft deutlich günstiger macht. 

Neben der einmalig fälligen Grunderwerbsteuer fällt für dich durch den Hauskauf auch die jährliche Grundsteuer an. Zwar klingen sie sehr ähnlich, jedoch sind Grunderwerbsteuer und Grundsteuer zwei völlig verschiedene Arten von Steuern.

Gemäß der Grundsteuerreform, müssen alle Eigentümer:innen ihr Festestellungserklärungen bis Ende Januar 2023 beim zuständigen Finanzamt abgeben.

Die meisten Immobilienkäufe und -verkäufe in Deutschland sind an die Zahlung der Grunderwerbsteuer gebunden. Wenn du also ein Grundstück oder ein Haus kaufst, musst du dafür eine Grunderwerbsteuer zahlen. Diese trägt meistens der:die Käufer:in, aber die Steuer kann auch auf die verkaufende Person umgelegt werden. Im notariell beglaubigten Kaufvertrag zwischen Verkäufer:in und Käufer:in der Immobilie wird festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat.

In den meisten Fällen wird sie dem:der Käufer:in zugewiesen. Im Anschluss wird der Kaufvertrag an das Finanzamt geschickt, welches sich mit dem Grunderwerbsteuerbescheid an die zu belastende Partei wendet. In der Regel muss die Steuer innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe gezahlt werden. Somit wird die Grunderwerbsteuer schnell fällig, weshalb du sie von Anfang an in deinen Nebenkosten-Kalkulationen berücksichtigen solltest. 

Hinweis: Wenn du die Steuer bezahlt hast, stellt das Finanzamt eine sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ aus. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die Immobilie auf deinen Namen umgeschrieben werden kann. Der:die Notar:in wird sie mit den anderen erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt vorlegen. 

Immobilienverkäufe zwischen Verwandten 1. Grades und Eheleute sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Hierzu gehören Eltern und Kinder, aber auch Stiefkinder und Adoptivkinder. Bei einem Verkauf zwischen Geschwistern gibt es jedoch keine Befreiung. In dem Fall wird die Grunderwerbsteuer fällig. 

Außerdem sind Gegenstände und Dinge von der Grunderwerbsteuer befreit, die untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind. Bewegliche Güter wie eine Küche, Sauna oder andere Gegenstände unterliegen somit nicht der Regelung. Es wäre somit ratsam, diese beweglichen Gegenstände herauszurechnen, um weniger Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.  

In knapp einem Drittel aller Bundesländer gilt bereits ein Steuersatz von 6,5 Prozent. Auch Thüringen hat Anfang 2017 von 5 auf 6,5 Prozent erhöht. Damit stieg die Grunderwerbsteuer im Bundesdurchschnitt auf 5,37 Prozent. Dennoch kannst du sparen.

Der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 300.000 Euro. In Bayern müssten dafür mit dem geltenden Steuersatz von 3,5 Prozent 10.500 Euro Grunderwerbsteuer entrichtet werden.

Kannst du jedoch frei bewegliche Gegenstände wie eine Küche für 8.000 Euro, einen Kamin für 3.000 Euro und vielleicht noch eine Sauna für 3.500 Euro auflisten, reduziert sich die Bemessungsgrundlage um 14.500 Euro. 

Jetzt sieht die Rechnung wie folgt aus:

(300.000 Euro – 14.500 Euro) x 0,035 = 9.992

Statt 10.500 Euro werden nur noch 9.992 Euro fällig. Bei höheren Steuersätzen fällt die Ersparnis entsprechend noch größer aus. 

Die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnanlagen fällt ebenfalls nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Der Kaufvertrag sollte deshalb die Formulierung aufweisen: „Der Kaufpreis enthält eine Instandhaltungsrücklage von X Euro.” Auf diese Weise kannst du beim Kauf von Eigentumswohnungen Grunderwerbsteuer sparen. 

Es ist jedoch nicht erlaubt, bei einem Verkauf eventuelle anteilige Instandhaltungsrücklagen des bisherigen Eigentümers auf dich als Käufer:in zu übertragen, um die Steuerlast zu mindern. Laut einem BFH-Urteil sind die anteilige Instandhaltungsrückstellung Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 7 Satz 1 WEG) und damit nicht Vermögen des Wohnungseigentümers.

Wer eine Immobilie von den Eltern, Großeltern oder Kindern käuflich erwirbt, zahlt zwar keine Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuerpflichtig sind hingegen Immobiliengeschäfte unter Geschwistern, die sich ihr Haus überschreiben.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer kannst du nur in bestimmten Fällen umgehen. Bei einem Verkauf innerhalb der Familie umgehst du die Grunderwerbsteuer. Es muss sich aber um einen Verkauf zwischen Verwandten ersten Grades handeln. Diese Personen sind von der Steuer befreit. Zu dem Verwandtschaftsverhältnis zählen Eltern, Kinder, Großeltern, Ehepartner:innen und Enkelkinder. Es gibt aber noch weitere Sonderfälle, um die Grunderwerbsteuer ganz oder zum Teil zu umgehen. Hierzu gehören:

• Instandhaltungsrücklagen von Grunderwerbsteuer befreit: Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss meistens einen bestimmten Anteil als Rücklagen für diverse Arbeiten an der Immobilie bereitstellen. Im Kaufvertrag muss ein solcher Posten separat aufgeführt werden. Auf diesen Betrag entfällt somit die Steuer.
• Mobile Gegenstände separat auflisten: Nur auf das mit dem Grundstück verbundene Gebäude fällt Grunderwerbsteuer an. Mobile Gegenstände sollten extra im Kaufvertrag aufgelistet werden. Übersteigen die Sonderposten 15 Prozent des Kaufpreises, wird im Normalfall ein Nachweis verlangt.

Soll eine Immobilie innerhalb der Familie verschenkt werden, musst du sowohl die Schenkungssteuer als auch die Grunderwerbsteuer beachten.

Hinsichtlich der Schenkungssteuer gibt es einen Freibetrag von 500.000 Euro, sofern es sich um eine Schenkung zwischen Ehegatten handelt. Soll es eine Schenkung zwischen Eltern und Kindern werden, gibt es einen Freibetrag von jedem Elternteil von 400.000 Euro. Dies ist sogar alle 10 Jahre möglich.

Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer stellt die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten eine besondere Situation dar. Dieser Fall wird steuerrechtlich speziell behandelt. Unter nahen Verwandten wird normalerweise keine Grunderwerbsteuer fällig. Ein Freibetrag ist hinsichtlich der Grunderwerbsteuer bezüglich der Schenkung zwischen nahen Verwandten nicht relevant.