Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, hat häufig die Wahl zwischen zwei Varianten des Energieausweises. Immobilieneigentümer sollten sich vor der Erstellung des Ausweises darüber informieren und Kosten und Nutzen abwägen. Unabhängig von seiner Entscheidung ist der Eigentümer aber verpflichtet, Miet- oder Kaufinteressierten den Energieausweis vorzulegen. Auch in Immobilienanzeigen ist seit dem Jahr 2014 die Angabe der Energieeffizienz verpflichtend. Eine Ausnahme gibt es für unter Denkmalschutz stehende Gebäude: Für sie ist weder ein Bedarfsausweis noch ein Verbrauchsausweis notwendig.

Die energetische Qualität ihrer Immobilie müssen Eigentümer mit dem Energieausweis belegen. Das Dokument gibt Auskunft über die Energieeffizienz des jeweiligen Gebäudes und ist für Miet- und Kaufinteressenten eine wichtige Entscheidungshilfe. Mittels des Energieausweises lassen sich die zu erwartenden Energiekosten der Immobilie abschätzen. Für die Erstellung eines Energieausweises kommen zwei Methoden infrage: die bedarfs- und die verbrauchsorientierte Ermittlung der Verbrauchswerte. Bei einem Energiepass auf Grundlage des Verbrauchs wird von einem Energieverbrauchsausweis, bei Ausstellung auf Bedarfsgrundlage dagegen von einem Energiebedarfsausweis gesprochen.

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer für sein Gebäude einen bedarfsorientierten Ausweis erstellen lassen. Kosten: je nach Aufwand 500 Euro oder mehr. Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist mit Preisen zwischen 25 und 100 Euro häufig die günstigere Variante. Doch nicht immer ist der Energieverbrauchsausweis die zulässige Lösung. Folgende Auflagen müssen dafür erfüllt sein:

• Es müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden.

oder

• Ein Bauantrag liegt vor, der nach dem 1. November 1977 gestellt wurde.

oder

•  Das Gebäude wurde nach der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder nachgerüstet.

Das bedeutet: Besitzt die Immobilie weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem Stichdatum am 1. November 1977 gestellt, so ist der teurere Energiebedarfsausweis Pflicht. Eine Ausnahme gibt es für Gebäude, die nach der ersten Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 modernisiert wurden oder die Anforderungen bei Fertigstellung bereits erfüllt hatten.

Für Nichtwohngebäude, meist Gewerbeobjekte, kann wahlweise sowohl ein verbrauchsorientierter als auch ein bedarfsorientierter Energieausweis erstellt werden.

Für den Bedarfsausweis wird in einem aufwendigen Berechnungsverfahren der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt. Wie ist die Außenwand gedämmt? Sind Energiesparfenster eingebaut? Welche Heizungsanlage ist installiert? Um diese Fragen rund um Gebäudeform, Bau- und Anlagentechnik umfassend beantworten zu können, unterzieht ein Fachmann das Haus einer gründlichen Untersuchung. Grundlage für die Berechnungen sind Planungsunterlagen und eine Checkliste, die bei einer Gebäudebegehung abgearbeitet wird. Die erfassten Daten sind unabhängig vom individuellen Heizverhalten und ermöglichen den objektiven Vergleich mit anderen Miet- oder Kaufobjekten. Außerdem lassen sich hierbei die energetischen Schwachstellen des Gebäudes erkennen. Die daraus abgeleiteten Modernisierungsempfehlungen für den Eigentümer sind auf den tatsächlichen Zustand der Immobilie abgestimmt. Der Sachverständige gibt mit dem Energiebedarfsausweis somit nicht nur einen Ist-Zustand an, sondern zeigt auf, welche Möglichkeiten zur Energie- und damit Kosteneinsparung für die konkrete Immobilie bestehen.

Der Verbrauchsausweis ist insgesamt preisgünstiger, aber auch weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis. Er weist die tatsächlich verbrauchte Energiemenge des Gebäudes aus. Hierzu zählen die Heizung und Warmwasserbereitung. Beides wird in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche angegeben. Bei Nichtwohngebäuden kommen Werte für Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung hinzu. Meist werden hierzu die letzten drei Heizkostenabrechnungen benötigt. Da allerdings jeder Mensch auf individuelle Weise heizt, lassen sich auf Grundlage dieses Ausweises nur bedingt Aussagen über den künftigen Energieverbrauch machen.

Obwohl der Bedarfsausweis auf Grundlage einer umfassenden Untersuchung des tatsächlichen Gebäudezustands erstellt wird, hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in einer Untersuchung seine Zuverlässigkeit bemängelt: Die Ergebnisse verschiedener Bedarfsausweise für ein und dasselbe Gebäude wichen sehr stark voneinander ab. Für die realistische Bewertung von möglichen Modernisierungsmaßnahmen empfiehlt sich darüber hinaus die Berücksichtigung des tatsächlichen Energieverbrauchs: Theoretischer Bedarf und faktischer Energieverbrauch können starke Unterschiede aufweisen, zur Abschätzung der Rentabilität einer Modernisierung sind darum beide Berechnungen von Nutzen.

Ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis, der Energiepass hat nur eine begrenzte zeitliche Gültigkeit von zehn Jahren. Auch nach Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kann ein neuer Energieausweis erstellt werden, wenn die Energieeffizienz der Immobilie sich verändert hat.