Wird in einem Mietvertrag mit Bruttomiete vereinbart, dass der Vermietende jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umzustellen, ist die Klausel unwirksam. Das gilt auch, wenn der Mietende bereits im Voraus zugestimmt hat.
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Ein Vermieter in Berlin wollte die Mietzinsstruktur von Bruttomiete auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umstellen. Dagegen wehrten sich die Mietenden. Das Gericht stellte fest, dass die Vereinbarung eines Vorbehalts zur einseitigen Änderung der Mietzinsstruktur durch den Vermieter – in Ziff. 4 der Anlage zum Mietvertrag – bereits bei ihrem Abschluss – gemäß dem seinerzeit gültigen § 10 i.V.m. § 4 MHG a.F. – unwirksam war. Ein Recht, die Mietzinsstruktur einseitig zu ändern, war nicht wirksam begründet worden.
Bei der Umstellung der Mietzinsstruktur von bruttokalt auf nettokalt müssen die Mietenden mit einer höheren Gesamtmiete rechnen. Denn bei einer Nettokaltmiete kann der Vermietende alle angefallenen Betriebskosten abrechnen. Das wäre für Mietende von Nachteil. Bei einer Bruttokaltmiete bleibt es hingegen bei der vertraglich vereinbarten oder im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens gerichtlich festgesetzten Gesamtmiete.
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Nachteilig für Mietende wäre es auch, wenn im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens bei einer Bruttokaltmiete zu dem rechnerischen Nettokaltmietwert die konkret anfallenden Betriebskosten hinzugerechnet würden. Auch hier beinhaltet die in der Anlage zum Mietvertrag getroffene Vereinbarung eine Benachteiligung der Mietenden. Der Vermietende würde nämlich bei einer Umstellung der Mietzinsstruktur in die Lage versetzt, Betriebskostenerhöhungen auch außerhalb von Mieterhöhungsverlangen jederzeit an seine Mietenden weiterzugeben.
Darüber hinaus spricht gegen die Vereinbarung eines Rechts zur einseitigen Änderung der Mietzinsstruktur, dass die Höhe der anschließenden Nettokaltmiete nach Umstellung der Struktur nicht von vornherein feststeht. Somit hätte es der Vermietende in der Hand, gesetzeswidrig Einfluss auf die Kappungsgrenze zu nehmen, wonach die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent (in Berlin nur 15 Prozent) steigen darf.
Auch wenn die Mietenden der Anlage zum Mietvertrag bereits „vorsorglich“ zugestimmt hatten, ist die Klausel zur zukünftigen Umstellung dennoch unwirksam. Zum einen war nicht klar bestimmt, welchem Inhalt sie zustimmten, da der „dann geltende Betriebskostenvorschuss“ nicht bezeichnet und die Zusammensetzung der geschuldeten Betriebskostenarten nicht geklärt wurde.
(LG Berlin, Urteil vom 7. März 2023 - 63 S 218/21)
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