Am 22. März 2024 wurde das Wachstumschancengesetz durch die Bundesregierung beschlossen. Das bringt einige steuerliche Vorteile für Neubau-Immobilien mit sich. Unter bestimmten Voraussetzungen ist jetzt eine degressive Abschreibung möglich. Für Neubau-Immobilien ergeben sich dadurch noch weitere Sparmöglichkeiten.
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AfA - das steht für “Absetzung für Abnutzung”. Umgangssprachlich ist in der Regel von Abschreibung die Rede. Abschreiben ist ein Begriff aus der Buchhaltung und bezeichnet die “Wertminderung von Vermögensgegenständen des Anlage- und Umlaufvermögens”. Auch Immobilien können in der Steuererklärung abgeschrieben werden – wenn sie gewisse Kriterien erfüllen. Diese sind:
- Die Immobilie wird zu Wohnzwecken genutzt.
- Die Immobilie wird vermietet.
Geregelt ist die AfA im § 7 Abs. 5 EstG (Einkommensteuergesetz) und ist Teil des Wachstumschancengesetzes. Bisher war für Immobilien nur die lineare Abschreibung möglich. Seit dem 22. März 2024 gibt es für Neubau-Immobilien auch die degressive Abschreibung.
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Bei der linearen Abschreibung wird die Investitionssumme jedes Jahr mit einem festen Prozentsatz abgeschrieben. Bei Bestandsimmobilien sind das zwei Prozent der kompletten Summe über einen Zeitraum von 50 Jahren. Für Neubau-Immobilien gilt ein Prozentsatz von drei Prozent mit einer Dauer von 33 Jahren.
Bei der degressiven Abschreibung werden jährlich fünf Prozent abgeschrieben. Im ersten Jahr wird für die Berechnung die komplette Investitionssumme zugrunde gelegt, in den darauffolgenden Jahren nur noch der abschreibungsfähige Restwert der Immobilie.
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Durch die degressive Abschreibung und den erhöhten Prozentsatz sinkt die Steuerlast in den ersten Jahren nach dem Kauf deutlich. Gleichzeitig steigt die Rendite dank der Steuervergünstigungen. Die Investitionskosten sind schneller abgeschrieben, sodass auch schneller wieder in neue Wohnimmobilien investiert werden kann.
Rein rechnerisch ist es sinnvoll die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren zu verkaufen. Denn bis dahin hast du das Beste aus der degressiven Abschreibung herausgeholt. Alternativ kannst du die Immobilie auch behalten und zur linearen Abschreibung wechseln.
Der erhöhte Prozentsatz der degressiven Abschreibung soll die Investition in Neubauprojekte attraktiver machen und so dem Wohnraummangel entgegenwirken.
Um die degressive Abschreibung nutzen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Es handelt sich um eine Neubau-Immobilie, die zu Wohnzwecken genutzt wird.
- Die Immobilie wird vermietet und nicht selbst genutzt.
- Die Immobilie wird oder wurde zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 gekauft bzw. mit dem Bau begonnen.
- Erwerb und Übergabe erfolgen im selben Jahr wie Fertigstellung der Immobilie.
Im Jahr des Kaufs kannst du die degressive Abschreibung bereits anteilig geltend machen.
Unsere Kolleg:innen von Sprengnetter haben in einem kurzen Video die Vorteile der degressiven Abschreibung von Neubau-Immobilien mithilfe von Beispielrechnungen zusammengefasst.
Durch das Wachstumschancengesetz und die erhöhte AfA ergeben sich beim Kauf einer Neubau-Immobilie deutliche Vorteile gegenüber dem Kauf einer Bestandsimmobilie. Neben den Steuervorteilen und der erhöhten Rendite bieten Neubau-Immobilien aber auch weitere Vorteile:
- Neubau-Immobilien entsprechen schon beim Kauf den aktuellen Anforderungen an Technik, Ausstattung und Grundrissen.
- Neubau-Immobilien sind energieeffizient und müssen nicht aufwendig saniert werden.
- Instandhaltungen stehen erst in vielen Jahren an, sodass neben den Investitionskosten vorerst keine weiteren Ausgaben zu erwarten sind.
Ein weiterer Vorteil von Neubau-Immobilien: Für den Kauf einer Neubau-Immobilie stehen einige staatliche Fördertöpfe zur Verfügung. Dadurch wird die zunächst höhere Investitionssumme deutlich reduziert. Besonders energieefiziente Gebäude werden zusätzlich gefördert. Dadurch sparst du nicht nur mehr Geld beim Kauf, sondern langfristig auch Energiekosten.
Die degressive AfA macht den Kauf einer Neubau-Immobilie sehr attraktiv. Allerdings gelten die Steuervorteile nicht für Selbstnutzer. Wer jedoch schon in jungen Jahren fürs Alter vorsorgen möchte, für den ist der Kauf einer Neubau-Immobilie eine gute Alternative. Bis zum Rentenalter kannst du die Immobilie vermieten und währenddessen die degressive Abschreibung nutzen. Anschließend machst du Eigenbedarf geltend und ziehst selbst ein.
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