Was än­dert sich für Ver­mie­ter:in­nen 2025?

Neue Grundsteuer, CO2-Abgabe, Pflichten und Fristen zur Heizungsanlage, Mietpreisbremse und Smart Meter – das sind einige der Themen, die Vemieter:innen 2025 bewegen werden.

Jetzt wird es ernst: Ab dem 1. Januar 2025 tritt die überarbeitete Grundsteuer in Kraft. Doch nur wenige Wochen vor dem Jahreswechsel wissen viele Eigentümer:innen noch nicht, wie hoch ihre Steuer künftig ausfallen wird. Anfang Dezember 2024 hatte von den 25 größten deutschen Städten nur Berlin mit dem Versand der endgültigen Grundsteuerbescheide begonnen. Je nach Bundesland hast Du möglicherweise schon ein oder zwei Bescheide erhalten: den Grundsteuerwert-Bescheid (Finanzamt) und den Grundsteuermessbetrag-Bescheid (Finanzamt). Der eigentliche Grundsteuerbescheid mit der Zahlungsaufforderung wird jedoch von Deiner Stadt oder Gemeinde versandt. Wichtig: Solange Du keinen Bescheid erhalten hast, bist Du nicht verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen. Zahlungen auf Grundlage der alten Berechnungen solltest Du nicht mehr leisten.

Als Vermieter:in kannst Du die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter:innen umlegen – allerdings nur, wenn dies im Mietvertrag geregelt ist. Ist die Immobilie vollständig vermietet, können 100 Prozent der Grundsteuer auf die Mieter:innen umgelegt werden. Die Verteilung erfolgt nach der Quadratmeterzahl der Wohneinheiten. Wohnst Du selbst auch in der Immobilie, musst Du Deinen Anteil an der Grundsteuer natürlich selbst übernehmen.

Du hast deinen Bescheid schon erhalten aber stimmst der neuen Grundsteuer nicht zu? Hier erfährst du, wie du Einspruch gegen deinen Grundsteuerbescheid einlegen kannst und was es dabei zu beachten gilt.

Mit dem Jahreswechsel 2025 steigt der seit 2021 erhobene CO₂-Preis auf fossile Energien von 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne. Das macht das Heizen mit Öl oder Gas teurer. Die zusätzlichen Kosten der CO₂-Abgabe werden jedoch zwischen Dir als Vermieter:in und Deinen Mieter:innen aufgeteilt. Dein Anteil richtet sich nach dem energetischen Zustand der Immobilie:

• Gut sanierte Gebäude: Du zahlst nur einen kleinen Anteil.

• Unsanierte Gebäude: Du übernimmst bis zu 95 Prozent der CO₂-Abgabe. 

   

Die Aufteilung erfolgt üblicherweise über die jährliche Nebenkostenabrechnung. Du bist verpflichtet, die Anteile selbst zu berechnen. Die notwendigen Angaben wie CO2-Faktor und Energieeffizienzklasse des Gebäudes findest du in der Rechnung des Brennstofflieferanten und im Energieausweis. Wenn Deine Mieter:innen einen eigenen Vertrag mit dem Energieversorger für Gas (z. B. bei Etagenheizungen) haben, müssen sie Dir ihren Anteil an der CO₂-Abgabe in Rechnung stellen. Du bist verpflichtet, ihnen diesen Anteil zu erstatten. Außerdem musst Du Du Deinen Mieter:innen alle notwendigen Informationen bereitstellen, damit sie ihren Anteil nachvollziehen können.

Als Eigentümer:in eines Mehrfamilienhauses bist Du verpflichtet, die Heizungsanlage überprüfen und gegebenenfalls optimieren zu lassen. Diese Vorgaben basieren auf dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG), das Anfang 2024 in Kraft trat. Seit dem 1. Oktober 2024 gelten folgende Fristen für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger (keine Wärmepumpen):

• Heizungsanlagen ab dem 30.9.2009 eingebaut:

• Prüfung und Optimierung spätestens 15 Jahre nach Einbau oder Aufstellung. Beispiel: Eine Heizung aus dem Jahr 2010 muss bis spätestens Ende 2025 überprüft werden.

• Heizungsanlagen vor dem 1.10.2009 eingebaut: Diese müssen bis spätestens 30. September 2027 geprüft und optimiert werden.

   

Kontrolliere, ob Deine Heizungsanlage in den oben genannten Fristen liegt, und beauftrage rechtzeitig eine Fachfirma für die Optimierung.

Außerdem ist seit Oktober 2024 ist der hydraulische Abgleich für jede neu eingebaute Heizung Pflicht – unabhängig vom Energieträger. Dieser Abgleich sorgt dafür, dass die Heizleistung im gesamten Gebäude effizient verteilt wird und Energieverluste minimiert werden. 

Plane den hydraulischen Abgleich direkt bei der Installation einer neuen Heizung ein.

Das der Mietpreisbremse zugrunde liegende Bundesgesetz läuft nach aktueller Rechtslage am 31. Dezember 2025 aus. Die rot-grüne Minderheitsregierung hat jedoch einen Gesetzentwurf vorgelegt, um die Regelung bis Ende 2029 zu verlängern. Am 11. Dezember 2024 hat das Kabinett den Entwurf beschlossen. Wann der Bundestag über das Gesetz abstimmt und ob sich eine Mehrheit findet, ist derzeit (Stand: 11.12.2024) noch ungewiss – insbesondere angesichts der bevorstehenden Neuwahlen am 23. Februar 2025.

Bis 2032 sollen alle Haushalte in Deutschland von herkömmlichen Stromzählern auf Smart Meter umgestellt werden. Diese intelligenten Stromzähler sind über Funk steuerbar und erlauben es, den Stromverbrauch jederzeit präzise nachzuvollziehen.

In einigen Fällen sind Smart Meter bereits ab 2025 Pflicht. Für deine Mietimmobilie könnt das der Fall sein, wenn ein Photovoltaikanlage mit mehr als sieben Kilowatt Leistung, eine Wärmepumpe oder eine Wallbox für E-Autos installiert ist.

Falls Deine Immobilie keine dieser Ausstattungen hat, kannst Du den Einbau eines Smart Meters dennoch freiwillig vornehmen. Das könnte sinnvoll sein, wenn Du oder Deine Mieter:innen von den ab 2025 verpflichtend angebotenen dynamischen Stromtarifen profitieren möchten. Die Installationskosten sind nicht auf Deine Mieter:innen umlagefähig. Sie sollen zwischen 30 und 100 Euro betragen, je nach Anbieter und Region, allerdings können die Kosten auch erheblich höher liegen, wenn der Zählerschrank dafür umgebaut werden muss. 

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)