Hausgeldvorschüsse, die Zwei­te! Geht das?

Wohnungseigentümer:innen können nach Ablauf eines Wirtschaftsjahrs auch Zweitbeschlüsse über Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan fassen. So erlaubt es § 28 Abs. 1 WEG; das bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Würzburg hatte in den Eigentümerversammlungen von 2015 bis 2018 u. a. auch die Wirtschaftspläne für die Jahre 2016 bis 2018 beschlossen. Die Eigentümerin von 44 Tiefgaragenstellplätzen war nicht geladen worden.

Das hatte zur Folge, dass die Stellplatzbesitzerin die Beschlüsse über die Wirtschaftspläne nicht anerkannte und so auch die Hausgelder nicht zahlte. Die Gemeinschaft klagte, der Rechtsstreit endete mit einem Vergleich. 2021 verkaufte die Eigentümerin einen ihrer 44 Stellplätze.

Soweit die Vorgeschichte. 2022 wurde in einer Eigentümerversammlung beschlossen, die Vorschüsse auf die Kosten und die Rücklage als Ergebnis des vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplans für die Jahre 2016, 2017 und 2018 zu genehmigen. Noch offene Forderungen auf die neu beschlossenen Vorschüsse wurden zur sofortigen Zahlung in voller Höhe fällig. Bereits geleistete Zahlungen sollten verrechnet werden.

Damit waren die Stellplatzbesitzerinnen ganz und gar nicht einverstanden und fochten die Beschlüsse an. Ihrer Meinung nach habe die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz für Zweitbeschlüsse über die Wirtschaftspläne. Also könne sie nachträglich keine veränderten Vorschüsse festlegen.

Doch mit dieser Ansicht lagen sie falsch und ihre Anfechtungsklage brachte keinen Erfolg. Wohnungseigentümer:innen haben die Kompetenz, auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres Zweitbeschlüsse über Vorschüsse zu fassen. Die Beschlusskompetenz ergibt sich aus § 28 Abs. 1 WEG, sowohl für Erst- als auch für Zweitbeschlüsse.

Dabei ist es keine Frage der Beschlusskompetenz, ob mehrfach über dieselbe Angelegenheit entschieden werden darf, sondern es geht um die ordnungsgemäße Verwaltung.

An der Beschlusskompetenz für einen Zweitbeschluss über zu zahlende Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert. Neu ist, dass nicht mehr der Wirtschaftsplan selbst Gegenstand der Beschlussfassung ist, sondern nur noch die zu leistenden Hausgeldvorschüsse. 

Für den BGH besitzt der zwischenzeitliche Eigentümerwechsel für die Beurteilung, ob ein Zweitbeschluss zulässig ist, hier keine Relevanz. Richtig sei allerdings, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber eines Wohnungseigentums nicht schon von Gesetzes wegen für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers hafte.

Im konkreten Fall sollte geklärt werden, ob Vorschusspflichten auf Grundlage der Wirtschaftspläne der Jahre 2016 bis 2018 insgesamt neu beschlossen werden durften. Es ging nicht darum, durch die angefochtenen Zweitbeschlüsse eine Haftung für rückständige Hausgeldzahlungen eines Rechtsvorgängers zu begründen.

Der BGH verwies den Fall an das Landgericht Bamberg zurück. Die Richter:innen müssen nun prüfen, ob Zweifel an der Wirksamkeit der Erstbeschlüsse berechtigt waren und ob die Zweitbeschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

(BGH, Urteil v. 20.9.2024, V ZR 235/23)