Wie erkenne ich frühzeitig eine Immobilienblase?

Die Corona-Pandemie hat den Markt für Wohnimmobilien bisher nicht einbrechen lassen. Ganz im Gegenteil – die Immobilienpreise steigen. Doch manch einer fürchtet die Immobilienblase. Welche qualitativen und quantitativen Anzeichen gibt es für möglicherweise sinkende Preise? In unserer neuen Reihe beleuchten wir, welche Faktoren sich auf Immobilienpreise auswirken können.

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Driften Kauf- und Mietpreise auseinander?

Ein erster Indikator ist die Entkopplung von Kauf- und Mietpreisen. Bisher führten steigende Mietpreise auch zu steigenden Kaufpreisen. Aber wann steigen Mieten? Wenn es einen Nachfrageüberhang gibt – demnach viele Menschen eine Wohnung suchen, es aber wenig freie Mietwohnungen oder Häuser gibt.

Das hat wiederum zur Folge, dass höhere Mieten verlangt werden können.

Wenn die Miete genauso hoch ist, wie die monatliche Kreditrate, dann können sich viele Menschen auch für einen Kauf entscheiden. Durch hohe Mieten lohnt es sich ebenfalls, in eine Immobilie zu investieren, da man im besten Fall höhere Mieteinnahmen als Kreditausgaben hat.

Bieten Immobilien eine stabile Wertsteigerung, steigt wiederrum die Nachfrage nach Immobilien und auch ihr Preis.

Ein Beispiel verdeutlicht das:

Miete/ Mieteinnahmen	Kreditrate	Differenz	Preisentwicklung
450 Euro	600 Euro	- 150 Euro	moderat
700 Euro	700 Euro	0 Euro	steigend
1.000 Euro	800 Euro	+200 Euro	steigend
1.000 Euro	1.400 Euro	- 400 Euro	hoch

Sobald die Differenz zwischen monatlichen Mieten und Kreditraten sehr hoch wird, lohnt sich der Immobilienkauf für Anleger nur noch, wenn die Kaufpreise weiter steigen.

Für Käufer:innen, die selbst in der Immobilie leben wollen, ist das noch kein Grund, nicht zu kaufen, denn hier geht es eben auch um den Traum vom Eigenheim – da spielen hohe Renditen allein nicht die ausschlaggebende Rolle. Schwierig wird es nur dann, wenn sich Selbstnutzer:innen keine Immobilie mehr leisten können.

Was zeigen unsere Daten?

Die Kaufpreise für angebotene Immobilien steigen – das zeigt unser WohnBarometer. Mit einem Preiswachstum von 9 Prozent für Eigentumswohnungen im Bestand im Jahresvergleich liegt die Entwicklung der Angebotskaufpreise 6 Prozentpunkte über der Entwicklung der Angebotsmietpreise von Wohnungen im Bestand, die im Jahresvergleich nur eine Steigerung von 3 Prozent verbuchen konnten.

An unseren Zahlen sieht man auch, dass die Entkoppelung bei Neubauwohnungen zur Miete und zum Kauf nicht ganz so stark ist. Hier stiegen die Angebotsmieten zwischen 2020 und 2021 um 5,3 Prozent und die Angebotskaufpreise um 7,9 Prozent. Die Entkoppelung beträgt daher nur 2,6 Prozentpunkte.

Aber warum dieser Unterschied? Das liegt an weniger staatlichen Regulierungseinflüssen bei der Vermietung von Neubauimmobilien.

In Deutschland wird seit einigen Jahren der Mietmarkt stärker reguliert, was sich auf die Mietpreisentwicklung auswirkt. Stagnierende Mieten lassen sich nicht auf eine Sättigung des Marktes zurückführen, sondern auf einen äußeren Einfluss, der die Marktsituation nicht vollständig abbildet.

Daher ist davon auszugehen, dass Miet- und Kaufpreisentwicklung ohne Regulierungen wie der Mietpreisbremse paralleler verlaufen würden.

Wo sind die Kaufpreise stärker gestiegen als die Mieten?

Wir haben einen Index erstellt, der zeigt, in welchen Städten zwischen 2016 und 2020 die Angebots-Kaufpreise schneller als die angebotenen Mietpreise gestiegen sind. In der Karte sieht man die Differenz zwischen der Miet- und Kaufpreisentwicklung in Prozentpunkten. Bei hohen Werten gab es ein starkes Preiswachstum. Mieten zogen in diesen Städten nicht gleich stark nach. Im Index sind Bestandsmieten und Neubaumieten enthalten, so dass auch hier der regulatorische Einfluss wirkt.

Index in Prozentpunkten

1 - 39

40 - 49

50 - 59

60 - 80

Wo stiegen Kaufpreise schneller als Mieten?

Rang	Stadt	Kauf-Mietpreis-Index
1.	Leipzig	76 Prozentpunkte
2.	Halle (Saale)	65 Prozentpunkte
3.	Salzgitter	62 Prozentpunkte
4.	Magdeburg	57 Prozentpunkte
5.	Bergisch Gladbach	55 Prozentpunkte
	...	...
76.	Freiburg im Breisgau	26 Prozentpunkte
77.	Trier	25 Prozentpunkte
78.	München	24 Prozentpunkte
79.	Ingolstadt	22 Prozentpunkte
80.	Ulm	22 Prozentpunkte

Was bedeuten diese Zahlen? Könnten die Preise fallen?

Entkoppelte Miet- und Kaufpreise reichen nicht aus, um eine Blase zu prognostizieren. Dazu ist es nötig, weitere Anzeichen mit einzubeziehen. Wie sich die Entwicklung der Zinsen auf die Immobilienpreise auswirkt, beleuchten wir für Sie im November. Schauen Sie dann wieder rein. Wir freuen uns auf Sie.

Unser Tipp: Sie sind sich unsicher, ob jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um Ihre Immobilie zu verkaufen? Es kann helfen, mit einer Fachperson in den Austausch zu gehen, um ein Gefühl für den Wert Ihrer Immobilie zu bekommen. Makler:innen aus Ihrer Region finden Sie bei uns.

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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 18. August 2021.