Boom in den städtischen Randlagen

Wenn die Metropolen voll sind, zieht es die Käufer in die Randgebiete. Provinz hin oder her: Die Speckgürtel der großen Städte boomen gerade. Aber bleibt das so?

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Boom in den städtischen Randlagen

Die Corona-Pandemie hat dies beschleunigt. Und es liegt auf der Hand: Wenn sich dank Homeoffice immer weniger Arbeitnehmer:innen täglich durch die Rush Hour quälen müssen, kann man getrost in Erwägung ziehen, weiter draußen zu wohnen. Da, wo der ersehnte Garten möglich, die Luft sauberer und die Ruhe größer ist. ImmoScout24 hat das Angebot auf dem eigenen Portal analysiert und kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern am Stadtrand hat sich während des Corona-Lockdowns um fast zwei Drittel erhöht. Verglichen wurden die fünf Top-Städte Köln, Berlin, Frankfurt am Main, München und Hamburg. Der verglichene Zeitraum: zwischen dem ersten Lockdown im Februar 2020 und Juni 2021.

Hamburg und Berlin mit den höchsten Preissteigerungen

Dabei fallen zwei Extreme auf: In Berlin stieg die Nachfrage im Umland um 80 Prozent, aber gleichzeitig stieg auch die Nachfrage nach Wohnen in der Stadt um 77 Prozent. Ganz anders in Hamburg: Hier ließ die Nachfrage nach Eigentum in der Stadt sogar um zwei Prozent nach, vermutlich, weil das Angebot nur sehr gering ist. Für Immobilien im Umland hingegen gab es ein Nachfrage-Plus von 76 Prozent. Etwas verhaltener sieht dieses Verhältnis in München aus: Die Nachfrage nach Eigentum in der Stadt stieg um 13 Prozent, ins Umland jedoch um 71 Prozent. Hinsichtlich der Preissteigerungen schossen im betrachteten Zeitraum ebenfalls Berlin und Hamburg den Vogel ab. Innerstädtisch gingen in Hamburg die Preise durch die Decke (+29 Prozent), während in Berlin vor allem Verkäufer:innen im Umland besonders hohe Preise erzielten (+22 Prozent).

Baulandpreise im Allzeithoch

Alle Jahre wieder veröffentlicht das Statistische Bundesamt (Destatis) die Statistik über die Baulandpreise des vergangenen Jahres. Und Jahr für Jahr gibt es immer neue Höchstmarken zu vermelden. So auch für 2020. „Bauland war in Deutschland noch nie so teuer wie im Jahr 2020“, so steht es in der offiziellen Pressemeldung von Ende August. Im vergangenen Jahr lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 199 Euro. Das ist eine Preissteigerung von über 50 Prozent im Vergleich zum Wert von 2010 (130 Euro). Die höchsten Baulandpreise sind in Bayern (349 Euro) und Baden-Württemberg (245 Euro) fällig – am günstigen können Bauleute in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern Land erwerben – für 46 bis 63 Euro pro Quadratmeter. Der aufgerufene Preis erhöht sich, je mehr Einwohner:innen in einem Gebiet leben. Der Unterschied zwischen Wohngebieten mit bis zu 2000 Einwohner:innen und den 14 größten Städten des Landes liegt durchschnittlich beim Faktor 17 (71 Euro auf dem Land zu 1213 Euro in der Großstadt).

Was tun, wenn die Blase platzt?

Preisblasen sind latente Bedrohungen. Für Immobilienbesitzer sind sie eine Bedrohung wie vielleicht das berühmte Damoklesschwert.

Das Empirica-Forschungsinstitut schreibt dazu: „Gefährlich wird eine Blase erst, wenn sie platzt, dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren.“ Eine platzende Immobilienblase kann für all jene positiv sein, die kaufen wollen: Sie könnten günstiger an Immobilien herankommen. Für alle, die eine Immobilie besitzen, ist das ein Problem, weil dann ihr Haus oder ihre Wohnung schlagartig weniger wert sind – der über mehrere Jahre aufgebaute Wertzuwachs wird vielleicht vernichtet. Preisblasen sind wie ein Damoklesschwert, weil man ihr Platzen nicht rechtzeitig erkennt – sondern erst, wenn es bereits passiert ist.

Blasengefahr nicht nur in den Metropolen

Anzeichen gibt es einige: zum Beispiel die Entkopplung der Kaufpreise von den Mieten. Das Berliner Softwareunternehmen 21st Real Estate veröffentlichte im August in einer Studie mehrere Verdachtsmomente, die auf Preisblasen am Wohnungsmarkt hindeuten. Wenn die Mieten nicht im gleichen Verhältnis wie die Kaufpreise steigen, lohnt sich der Kauf aus Anlegersicht nicht mehr. Dann dauert es zu lange, bis der Preis in Form von Mietzahlungen wieder hereingeholt ist. Die Studienautoren erklären, dass sich die Gefahr von Preisblasen im Vergleich zu 2017 von einem Anteil von fünf Prozent auf heute 20,3 Prozent erhöht habe. Diese Tendenz zur Blasenbildung habe sich seit Beginn der Corona-Pandemie verstärkt, insbesondere in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In Frankfurt am Main und Berlin habe sich die Lage entspannt. In vielen größeren, sogenannten B-Städten und auch in den eher regional bedeutsamen C-Städten nimmt die Preisblasengefahr gemäß 21st Real Estate ebenfalls ab. In allen anderen Städten und Gemeinden steigt die Blasengefahr allerdings wieder.

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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 14. September 2021.

Wie geht es mit den Immobilienpreisen weiter?

Werden die Preise weiter steigen?: Das kann niemand genau wissen, Preisblasen sind vor allem deshalb wie ein Damoklesschwert, weil man ihr Platzen nicht rechtzeitig erkennt – sondern erst, wenn es bereits passiert ist.