Das Berliner Analysehaus Empirica veröffentlicht in seinem vierteljährigen Blasendindex eine Theorie, die aus den aufgepumpten Preisblasen vielleicht die Luft ablassen könnte – ganz ohne Preisrückgang! Der „Superheld“ ist ausgerechnet die Inflation.
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Die Inflation steigt speziell in Deutschland Monat für Monat immer höher. Das Statistische Bundesamt gibt die Inflationsrate im Vorjahresvergleich für Oktober mit 4,5 Prozent an. Gründe für die steigende Inflation liefern neben der im Vergleich mit 2020 wieder erhöhten Mehrwertsteuer vor allem die anhaltenden Lieferengpässe, Rohstoffknappheit und höhere Kosten im Zusammenhang mit CO2-Abgaben und Klimaschutz.
Wie also kann die Inflation Preisübertreibungen verhindern? Dazu muss unterschieden werden, ob die Inflation darauf zurückzuführen ist, dass die Geldmenge gestiegen ist oder ob Waren und Güter knapper geworden sind. Bei den Immobilien ist vor allem Letzteres der Fall. Führe nun die Inflation dazu, dass die Menschen höhere Löhne fordern, könnte sich dadurch das Verhältnis von Preisen und Einkommen so verändern, dass die Blasengefahr sinkt. Denn der Teilindex „Preis-Einkommen“ ist einer der Einflussfaktoren des Empirica-Blasenindex. Die Menschen würden dann weiterhin die aufgerufenen Preise zahlen können, weil ja auch ihr Einkommen steigt. Empirica-Chef Reiner Braun folgert: "Im Ergebnis würden (…) durch Herdenverhalten verursachte Panik-Verkäufe vermieden. Die Blasengefahr könnte sinken – ganz ohne Crash. Es besteht Hoffnung."
Dass die Immobilienpreise steigen, kennen wir schon seit Langem. Doch wie denken eigentlich die Profis darüber, die sogenannten institutionellen Anleger, die Immobilien nicht selbst bewohnen, sondern vermieten oder weiterverkaufen wollen?
Denen wird der Markt nun teilweise auch zu „heiß“, weil sie eine Preisblase am Immobilienmarkt wittern. Zur Erinnerung. Eine Preisblase beschreibt einen Preisauftrieb, der nicht durch solide Daten begründet und daher übertrieben scheint. Die Fonds-Plattform Universal-Investment hat in einer Umfrage herausgefunden, dass sich mittlerweile jeder fünfte Anleger (18,8 Prozent) Sorgen um die Preisentwicklung deutscher Immobilien macht. Vor einem Jahr hatte nicht einmal jeder Zehnte solche Bedenken. Knapp 70 Prozent der Anleger gehen davon aus, dass sich die Preisspirale weiterdrehen wird.
München ist die Stadt mit der stärksten Preisübertreibung in Deutschland? Das war einmal so. Kürzlich stellte die Schweizer Großbank UBS in ihrem internationalen Index für Immobilienpreisblasen Frankfurt am Main auf eine Stufe mit Toronto und Hongkong – wobei Frankfurt die Liste weltweit anführt! Hier sei die Blasengefahr so groß wie sonst nirgends, weil die Preise nicht mehr zu den fundamentalen Daten wie Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderungen passten. München ist aber immer noch weit vorn dabei, auf dem vierten Platz des weltweiten Blasenindex. Die Analyse der UBS-Banker: „Extrem niedrige Hypothekenzinsen und laxe Finanzierungsbedingungen waren der eigentliche Auslöser des Immobilienrausches. Die Bautätigkeit konzentrierte sich auf das
Luxussegment, was die Preisinflation noch verstärkt hat.“ Mittlerweile sei Frankfurt zunehmend unerschwinglich geworden, sodass viele Menschen ihr
Glück und Heim eher in den Vororten statt im Zentrum der quirligen Hessenmetropole suchen.
Der Immobilienentwickler Dahler & Company zieht die Linie bei 7.000 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg gibt es mehr davon als je zuvor. Die teuersten Wohnungen der Hansestadt sind im ersten Halbjahr 2021 sogar noch teurer geworden: um acht bis neun Prozent. 780 Wohnungen fielen im genannten Zeitraum in diese Kategorie, 35 sogar in die Preisregionen mit 15.000 Euro pro Quadratmeter. Richtig viel Luxus entsteht in der HafenCity, Hamburgs neuestem In-Viertel, wo die schicken Wohntürme gleich reihenweise aus dem Boden wachsen. Eine Wohnung für elf Millionen Euro wechselte dort jüngst ihren Besitzer. Häuser findet man im Dunstkreis von Elbphilharmonie und Elbbrücken allerdings weniger – die stehen traditionell eher in Alsternähe. In Harvestehude kostet so eine schöne alte Villa dann auch gern mal 12 Millionen Euro. Dahler-&-Company-Chef Björn Dahler weiß auch über ein interessantes Phänomen zu berichten: Wenn Luxuswohnungsbesitzer das Quartier wechseln, verkaufen sie immer seltener – sondern vermieten an weniger solvente Millionäre. Das verknappt natürlich das Angebot.
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