Bei Immobilientransaktionen bestehen sowohl für den Käufer wie auch für den Verkäufer Risiken. Der folgende Ratgeber geht auf die Risiken ein, die bei Immobilientransaktionen bestehen.
- Risiken bestehen bei einer Immobilientransaktion nicht nur für den Käufer, sondern auch für den Verkäufer.
- Viele Risiken werden vom Notar im Rahmen der Beurkundung erläutert – jedoch noch lange nicht alle.
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Um bei dem Verkauf einer gebrauchten Immobilie die Gewährleistung auszuschließen, wird meistens im Vertrag eine entsprechende Klausel aufgenommen. Diese lautet in der Regel „Gekauft wie gesehen“. Allerdings ist damit lediglich die Gewährleistung für Mängel, die offensichtlich sind, ausgeschlossen.
Denn ein Verkäufer haftet nur für diejenigen Mängel, die ein Käufer bei einer Besichtigung ohne Sachverständigen bei gründlichem Vorgehen selber sehen konnte. Versteckte Mängel werden von dem Ausschluss der Haftung nicht erfasst. Daher sollte in dem Vertrag unbedingt der Passus aufgenommen werden: „unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel, auch aus verborgenen Mängeln“.
Der Ausschluss der Gewährleistung gilt nur für diejenigen Mängel, die auch zum Zeitpunkt der Beurkundung vorhanden waren. Der Ausschluss gilt nicht für die Mängel, die zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs oder nach der Beurkundung entstanden sind. Dies gilt auch dann, wenn die Mängel nicht vom Käufer zu vertreten sind.
Der Käufer kann nach einer Beurkundung entstandene Mängel nicht erkennen oder begrenzen, indem er sie im Kaufpreis berücksichtigt. Für den Verkäufer ist dieses Risiko bei einer Immobilientransaktion teilweise existenziell, nämlich dann, wenn eine Versicherung den Schaden entweder gar nicht oder nur teilweise ersetzt.
Der Gewährleistungsausschluss kann im Vertrag auf nach der Beurkundung entstandenen Mängeln vereinbart werden, indem zum Beispiel eine Beschränkung der Haftung oder die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts aufgenommen wird.
Bei bekannten Mängeln, die er aber arglistig verschwiegen hat, haftet der Verkäufer trotzdem. Aus dem Grund ist es wichtig, dass der Verkäufer den Käufer über alle bekannten Mängel aufklärt. Dies zieht zwar unter Umständen eine Anpassung des Kaufpreises nach sich, aber keine Rückwicklung des Vertrages. Im Kaufvertrag sollte immer ein entsprechender Hinweis schriftlich fixiert werden, damit der Verkäufer beweisen kann, dass er den Käufer auf den Mangel hingewiesen hat.
Der Käufer sollte auch über beseitigte Mängel aufgeklärt werden, wenn diese wiederkehren können.
Wird eine Immobilie veräußert, die vermietet ist, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die bestehenden Mietverträge ein. Um Mieter zu schützen, hat der Gesetzgeber eine Weiterhaftung des Verkäufers beschlossen.
Der Verkäufer haftet in dem Fall, in dem der Käufer seine Pflichten als Vermieter nicht erfüllt. Diese Haftung beschränkt sich auf vertragliche Pflichten, zum Beispiel bei Geldforderungen aufgrund von Entschädigungen.
Der Verkäufer haftet bei Mietverträgen, unabhängig davon, ob es sich um Wohnraum oder um Gewerberaum handelt, für die Rückzahlung der Kaution, wenn der Käufer des Objekts diese nach Beendigung eines Mietvertrages nicht zurückzahlt.
Es ist möglich, die Kautionen an die Mieter zurückzuzahlen und darauf hinzuweisen, dass der Erwerber diese vermutlich neu anfordern wird.
Ein Verkäufer kann auch für Erschließungskosten haften, die Jahre später nach Verkauf beim Käufer von der zuständigen Gemeinde geltend gemacht werden. Der Verkäufer eines Grundstücks ist gesetzlich dazu verpflichtet, Anliegerbeiträge und Erschließungsbeiträge zu zahlen, die begonnen wurden, bevor ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde.
Der Verkäufer möchte normalerweise dann, wenn der Käufer nicht fristgerecht zahlt, den Vertrag kündigen und die Immobilie anderweitig verkaufen. Für einen gesetzlichen Rücktritt sind die Voraussetzungen dadurch allerdings noch nicht erfüllt. Das kann deshalb zu Problemen führen, weil der Käufer unter Umständen noch im Grundbuch mit einer Auflassungsvormerkung steht.
Aus dem Grund unterliegt der Käufer in der Regel einer Zwangsvollstreckung.
Normalerweise erfolgt die Abwicklung des Kaufpreises nicht über ein Notaranderkonto. Es kann aber vorkommen, wenn besonderes Interesse besteht, dass der Kauf darüber abgewickelt wird. Dies bringt das Risiko mit sich, dass zwar Nutzen und Lasten im Zuge der Zahlung des Käufers auf das Notaranderkonto übergehen, die Auszahlung an den Verkäufer aber aufgrund von noch nicht erfüllten Fälligkeitsvoraussetzungen über mehrere Monate verzögert wird. Das bedeutet, dass auf den Verkäufer unter Umständen Kosten zukommen, während die Mieteinnahmen bereits beim Käufer landen.
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