Bau­ern­haus ver­kau­fen

In diesem Artikel erfahren Sie, mit welchen Kosten Sie rechnen sollten, wenn Sie ein altes Bauernhaus verkaufen. Sie finden Zahlenbeispiele für die verschiedenen Kostenpunkte und erfahren, wie Sie die Spekulationssteuer vermeiden können.

• Investieren Sie beim Verkauf eines Bauernhauses in eine Prüfung der Bausubstanz, um mögliche Käufer zu überzeugen
• Setzen Sie einen Schwerpunkt auf das Grundstück, die Lage und das Potenzial
• Gehen Sie sicher, dass im Grundbuch keine Grundschulden oder anderen finanziellen Belastungen für das Bauernhaus eingetragen sind
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Bauernhöfe sind meistens sehr alte Häuser, deren Bausubstanz und Haustechnik nicht auf dem neuesten Stand sind. Das bedeutet für den neuen Eigentümer, dass er mit größeren Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen rechnen muss. Seien Sie daher offen, was den aktuellen Zustand des Hauses angeht, und kommen Sie dem Käufer mit einem Bausubstanzgutachten entgegen. Mögliche Mängel sollten Sie von Anfang an ehrlich kommunizieren, um zu verhindern, dass Sie in rechtliche Schwierigkeiten gelangen.

Abgesehen von Bauern besteht die Zielgruppe für den Verkauf des Bauernhauses aus Menschen, die Lust haben, Zeit und Energie in ihr Traumhaus zu investieren. Sie sollten daher darauf achten, das Potenzial der Immobilie hervorzuheben und möglichen Käufern die Vorzüge und Möglichkeiten zu präsentieren.

Viele Menschen erben ein Bauernhaus oder kaufen es günstig, um einen Gewinn beim Verkauf zu machen. Wenn Sie sich selbst nicht mit dem Immobilienmarkt auskennen, sollten Sie davon Abstand nehmen, das Bauernhaus selbst zu verkaufen. Sinnvoller ist es, einen qualifizierten Makler zu engagieren, der sich auf alte Bauernhäuser spezialisiert hat. Er hilft Ihnen dabei, Interessenten zu finden, das Haus zu bewerten, die nötigen Behördengänge zu erledigen und alle wichtigen Dokumente zu beschaffen.

Wie bei jedem Hausverkauf kommen auf Sie als Verkäufer einige Ausgaben zu, bevor Sie Ihr Bauernhaus veräußern können. Gerade bei älteren Immobilien ist es sinnvoll, in anstehende Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen zu investieren. Wenn weitere landwirtschaftliche Anlagen zur Immobilie gehören, können Sie neue Technik installieren. So erzielen Sie einen deutlich höheren Verkaufspreis. Die folgenden Kosten sollten Sie berücksichtigen:

Die Spekulationsfrist ist für alle Immobilien gleich und soll verhindern, dass Anleger nur deshalb Häuser kaufen, um sie direkt wieder zu veräußern. Wer ein Haus innerhalb von 10 Jahren nach dessen Erwerb verkauft, muss die Spekulationssteuer zahlen, die recht hoch ist. Um dieser Frist zu entgehen, müssen Sie nachweisen, dass Sie selbst oder Ihre Kindergeld beziehenden Kinder in den vergangenen zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst im Haus gewohnt haben. Bei Bauernhäusern ist es meistens kein Problem, der ersten Frist zu entgehen, da die alten Immobilien häufig vor über 10 Jahren erworben wurden.

Achtung: Hier geht es um den Kaufzeitpunkt, nicht um den Erbzeitpunkt!

Sollte Ihr Bauernhaus doch als Spekulationsobjekt eingestuft werden, weil Sie die Frist nicht einhalten, müssen Sie den Gewinn versteuern. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz und vom Verkaufspreis der Immobilie ab. Mithilfe dieser Beispielsrechnung können Sie sich eine Vorstellung verschaffen:

Sie benötigen für den Verkauf von Bauernhäusern einen Grundbuchauszug, aus dem auch eventuell noch vorhandene Grundschulden hervorgehen. Dafür sollten Sie mit Kosten zwischen zehn und 20 Euro rechnen. Beim Katasteramt erhalten Sie den nötigen Lageplan mit Flurkartenauszug und den Baulastenverzeichnisauszug. Die Kosten dafür richten sich nach der jeweiligen Gebührenverordnung der zuständigen Gemeinde. Baupläne erhalten Sie im Bauordnungsamt oder vom zuständigen Architekten ohne Mehrkosten. Zu guter Letzt benötigen Sie einen Energieausweis, der gerade bei älteren Bauernhäusern meistens noch nicht vorhanden ist. Dieser ist mit etwa 500 Euro der größte Kostenpunkt.

Versuchen Sie, vor dem Verkauf die Optik des Hauses zu verbessern, indem Sie der Fassade einen neuen Anstrich verpassen oder den Garten von Unkraut befreien. Je nachdem, auf welche Zielgruppe Sie sich vorbereiten, können Sie auch zeigen, welches Potenzial die Immobilie hat. Seien Sie auf entsprechende Fragen (etwa zu Verkehrsanbindungen, Internetgeschwindigkeit und Beschaffenheit von Gärten und Räumen) vorbereitet.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, die Bausubstanz zu prüfen. Mithilfe eines professionellen Baugutachtens können Sie und der Makler Fragen zu folgenden Aspekten beantworten:

• Alter des Gebäudes und eventueller Denkmalschutz

• Zustand der Fassade

• Bauweise des Dachs

• Schallschutz und Dämmung

• Zustand der Innenwände und besonderer Stil (Fachwerk, Kacheln)

• Zustand von Decken, Türen, Böden und Fenstern

Gerade, wenn Sie ein Bauernhaus geschenkt bekommen oder geerbt haben, sollten Sie sich darüber informieren, ob noch eine finanzielle Belastung besteht. Auch Ansprüche Dritter sind im Grundbuchauszug, den Sie gegen eine geringe Gebühr inzwischen sogar online beantragen können, vermerkt. Achten Sie zudem darauf, ob alle auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und Anbauten genehmigt wurden.