Anlageimmobilie ver­kau­fen

In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund um das Thema „Kosten beim Verkauf einer Anlageimmobilie“. Je nach Immobilienmarkt lohnt es sich, die Anlageimmobilie zu veräußern. Hier erfahren Sie, wie Sie den Verkauf so gestalten, dass er lukrativ ist, und welche steuerlichen Aspekte Sie berücksichtigen müssen.

• Eine vermietete Anlageimmobilie verkaufen Sie normalerweise an andere Kapitalanleger, die ebenfalls nicht selbst in der Immobilie wohnen werden
• Eine städtische Lage verspricht besonders hohen Gewinn
• Innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb der Immobilie fällt beim Verkauf die Spekulationssteuer an, die um die 40 Prozent auf den zu versteuernden Gewinn betragen kann
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Normalerweise sind es entweder private Personen oder andere Kapitalanlege, die Ihr Objekt kaufen werden. Private Personen sind vor allem daran interessiert, die von Ihnen vermietete Wohnung selbst zu besitzen, während Kapitalanleger ebenso wie Sie die Anlageimmobilie vermieten werden, um daraus Gewinn zu erzielen. Beachten Sie, dass Selbstnutzer besonders anspruchsvolle Käufer sind, die sich eine Immobilie genau nach ihren Vorstellungen wünschen. Kapitalanleger hingegen kaufen auch unrenovierte Immobilien. Besonders hohe Renditen dürfen Sie sich erwarten, wenn die Immobilie derzeit nicht vermietet ist.

Schwieriger sieht es aus, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten. Diese Objekte versprechen zwar die höchsten Renditen, bergen aber auch hohe Risiken. Daher ist es für Privatpersonen nicht empfehlenswert, als Anlageimmobilie ein Gewerbeobjekt zu kaufen oder zu verkaufen.

Gerade bei vermieteten Anlageimmobilien ist es sinnvoll, einen Makler für den Verkauf zu engagieren. Denn der kennt sich bestens mit Renditekalkulationen und steuerlichen Aspekten aus. Zudem haben gute Makler Kontakte zu Kapitalanlegern. Suchen Sie einen Makler, der sich darauf spezialisiert hat, vermietete Anlageimmobilien zu verkaufen.

Die Kosten für Sie als Verkäufer hängen wesentlich von der Art der Anlageimmobilie und von deren Zustand ab. Häufig ist es sinnvoll, vor dem Verkauf in einige Reparaturen zu investieren oder zum Beispiel den Garten herzurichten, um so den Verkaufspreis zu erhöhen. Diese Kosten sollten Sie auf jeden Fall einkalkulieren:

Die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer, ebenso wie mindestens die Hälfte der Maklerprovision.

Wie bei jeder Immobilienart gilt auch hier, dass Sie dann Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn Sie

• die Anlageimmobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wiederverkaufen

• wenn Sie in den vergangenen zwei Jahren und dem Verkaufsjahr nicht selbst in dem Objekt gewohnt haben

Die Spekulationsfrist dient dazu, dem übermäßigen Handel mit Immobilien vorzubeugen. Sie fällt dann an, wenn Verkäufer aus privaten Veräußerungsgeschäften, wie etwa dem Verkauf von Anlageimmobilien, einen Gewinn erzielen. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz und dem ermittelten Gewinn durch den Verkauf. Sie beträgt häufig um die 40 Prozent, die sich auf den zu versteuernden Gewinn beziehen.

In dieser Beispielrechnung sehen Sie, wie sich die Spekulationssteuer bei einer Anlageimmobilie gestalten kann:

Bei den meisten Anlageimmobilien handelt es sich um vermietete Häuser mit mehreren Mietparteien. In diesem Fall benötigen Sie die folgenden Unterlagen für den Verkauf:

• Grundriss der Immobilie

• Teilungserklärung vom Grundbuchamt

• Grundbuchauszug vom Grundbuchamt

• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen von der Hausverwaltung

• Wohngeldabrechnung

• Aktueller Wirtschaftsplan

• Rücklagenübersicht

• Baubeschreibung vom Bauamt

• Energieausweis

• Kopie des Mietvertrags bzw. der Mietverträge

Bei den Ämtern fallen dabei Kosten zwischen zehn und 100 Euro an. Die meisten Dokumente erhalten Sie allerdings kostenlos von der Hausverwaltung oder haben Sie bereits in Ihren eigenen Unterlagen. Wenn Sie noch keinen Energieausweis besitzen, sollten Sie dafür bis zu 500 Euro einkalkulieren.

Je besser Sie Ihre Zielgruppe verstehen, desto leichter fällt es, den Besichtigungstermin entsprechend anzupassen. Es macht vor allem beim Verkauf der Anlageimmobilie an Privatpersonen einen guten Eindruck, wenn Sie selbst vor Ort sind und Fragen beantworten können. Gerade, wenn Sie selbst nicht in der Immobilie wohnen, sollten Sie sich entsprechend informieren.

Falls Sie Ihre Immobilie an einen anderen Anleger verkaufen, ist es günstig, wenn ein langfristiges Mietverhältnis mit dem aktuellen Mieter besteht oder wenn die Immobilie derzeit leer steht. Idealerweise kann der Käufer den oder die Mieter auch kennenlernen. Darüber hinaus sollten Sie Informationen zur Renditeentwicklung für Anleger bereithalten. Indem Sie aufzeigen können, wie sich Mieterhöhungen auf die Rendite auswirken würden und welche Wertentwicklungen zu erwarten sind, haben Sie gute Karten.

Wenn Sie ein ganzes Haus als Anlageimmobilie besitzen, sollten Sie auch in Erwägung ziehen, nur eine der Wohnungen zu verkaufen. Das ist häufig einfacher als der Verkauf eines ganzen Hauses. Bei Anlageimmobilien ist es zudem besonders wichtig, sich auf dem Markt auszukennen, um den besten Preis zu erzielen. Um einen ungefähren Verkaufspreis zu ermitteln, sollten Sie das Objekt von einem Experten bewerten lassen, der unter anderem das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren für die Preisermittlung nutzt.