Mieter dürfen mit einer drei-monatigen Frist ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter jedoch können nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Und sie müssen längere Fristen einhalten. Bei befristeten Mietverträgen gelten andere Bestimmungen.
Ein Vermieter darf einen unbefristeten Mietvertrag nicht einfach kündigen. Das regelt der Kündigungsschutz in § 573 des BGB. Demnach kann dem Mieter nur aus einem der folgenden Gründe gekündigt werden:
- Der Mieter hat „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“. Dazu gehört insbesondere, wenn er die Miete gar nicht oder über einen längeren Zeitraum unregelmäßig zahlt.
- Der Vermieter benötigt die Wohnung oder das Haus für sich, seine Angehörigen oder Mitglieder seines Haushaltes. Dieser Eigenbedarf führt immer wieder zu Streitigkeiten vor Gericht – vor allem, um zu klären, wer über Eltern, Kindern, Geschwistern und Enkeln hinaus zu den berechtigten Angehörigen gehört. In einigen Urteilen wurden zum Beispiel schon Nichten oder Schwager anerkannt, in anderen abgelehnt. Der Eigenbedarf muss auch „vernünftig“ und „nachvollziehbar“ sein. Beispiele: Ein Vermieter, der noch andere vergleichbare Wohnungen besitzt, kann keinen Eigenbedarf anmelden. Muss er aber aus gesundheitlichen Gründen in eine Erdgeschosswohnung umziehen oder benötigt er nach einer Heirat eine größere Wohnung, sind das berechtigte Gründe.
- Der Vermieter wird durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erleidet dadurch erhebliche Nachteile. Dazu zählt allerdings nicht die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung.
- Drei Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren.
- Sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren.
- Neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren.
Bei ausbleibenden Mietzahlungen kann aber unter Umständen eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.
Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge) können weder vom Vermieter noch vom Mieter gekündigt werden. Die einzige Ausnahme für den Vermieter ist die fristlose Kündigung, etwa bei Mietrückständen.
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