Was muss ich bei ei­nem Haus­kauf be­ach­ten?

Ein Hauskauf bedeutet für viele Menschen die Erfüllung eines Lebenstraums. Doch verschiedene Vorkommnisse wie beispielsweise versteckte Mängel können die positive Stimmung trüben. Was du bei einem Kauf einer Immobilie beachten solltest und wie dir ein:e Makler:in dabei helfen kann, erfährst du in diesem Beitrag.

1. Besichtigungstermin: Auf Mängel achten und notieren

2. Wie bereite ich mich auf Preisverhandlungen vor?

3. Welche Unterlagen und Nachweise muss ich für die Finanzierung einreichen?

4. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags: Wie du den Hauskauf rechtswirksam vollziehst

5. Was muss im Übergabeprotokoll stehen?

6. Checkliste für einen erfolgreichen Hauskauf

• Du solltest bei einem Hauskauf vor allem auf (versteckte) Mängel, Schäden und notwendige Renovierungsmaßnahmen achten.

• In den Preisverhandlungen solltest du solche Aspekte dafür nutzen, um die Kaufsumme runterzuhandeln.

• Achte darauf, dass der:die Verkäufer:in für den geplanten Hausverkauf eine entsprechende Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lässt. So bist du als Käufer:in vorgemerkt und keine andere Person kann als neue:r Eigentümer:in eingetragen werden, solange diese Vormerkung besteht.

• Um sicherzugehen, dass bei deinem Hauskauf nichts schiefläuft, kannst du eine:n Makler:in beauftragen. Ein Profi kennt die typischen Stolpersteine für Immobilienkäufer:innen und kann dich beraten und bei Besichtigungsterminen, bei der notariellen Beurkundung sowie bei der Anfertigung des Übergabeprotokolls unterstützen.

• Nur wenig Änderung bei Zins und Tilgung hat erhebliche Auswirkung auf die Höhe deines Darlehens. Vergleiche aus einer Vielzahl von Baufinanzierern in deiner Nähe und spare Kosten.

Beim Besichtigungstermin hast du das erste Mal die Gelegenheit, das Objekt vor Ort zu begutachten. Hierbei ist vor allem darauf zu achten, ob das Gebäude dem Zustand entspricht, der auf den Fotos in der Verkaufsanzeige zu sehen ist. In der Regel versuchen Verkäufer:innen, ihre Immobilie bestmöglich auf den Bildern darzustellen. Eventuelle Schäden oder Mängel sind also meist erst beim Besichtigungstermin zu erkennen.

Sprich den:die Verkäufer:in am besten auf mögliche Mängel an. Im besten Fall zeigt er:sie dir betroffenen Stellen und erklärt zugleich die näheren Umstände zu den Ursachen. Aber es ist auch grundsätzlich Pflicht, gegenüber Kaufinteressierten Auskunft über alle bekannten Mängel und Schäden am Gebäude zu geben.

Mit Makler:in an deiner Seite bist du bestens für Besichtigungstermine vorbereitet. Aufgrund der Erfahrung und Fachkenntnis kennt er:sie die typischen Stellen für Mängel. Darüber hinaus gibt er:sie dir eine Bewertung und Einschätzung zum Zustand sowie zum Wert der Immobilie. Dies zahlt sich besonders in den Preisverhandlungen aus, da der Immobilienprofi hier entdeckte Schäden und Mängel vorbringen und dadurch einen niedrigen Kaufpreis für dich aushandeln kann.

Bei den Preisverhandlungen geht es für dich vor allem darum, einen möglichst niedrigen Kaufpreis mit den Verkäufer:innen zu vereinbaren. Dein Gegenüber wird genau das Gegenteil versuchen. Du kannst nur dann effektiv handeln, wenn du gute Argumente für einen niedrigeren Kaufpreis lieferst. Daher ist die Vorbereitung auf die Verhandlung mit den Verkäufer:innen so wichtig für den Verhandlungserfolg.

• Wenn du beim Besichtigungstermin (oder bei mehreren Terminen) verschiedene Mängel, Schäden oder renovierungsbedürftige Räumlichkeiten ausgemacht hast, solltest du diese sorgfältig notieren.

• Versuche im Anschluss, die Kosten für sämtliche Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen zu errechnen. In den Verhandlungen kannst du dann diesen Kostenpunkt anführen und als Argument für einen geringeren Kaufpreis nutzen.

• Darüber hinaus solltest du vergleichbare Objekte in der Region suchen, die ebenfalls zum Verkauf angeboten werden. Sollte der Quadratmeterpreis des Wunschobjekts signifikant höher sein als bei ähnlichen Immobilien in der Region, kannst du dies ebenfalls als Argument für einen verringerten Kaufpreis verwenden.

Solltest du dir aber Preisverhandlungen nicht zutrauen, kannst du eine:n Makler:in beauftragen. Er:sie vertritt dich in den Verhandlungsgesprächen mit der Verkäuferseite und kann als Immobilienfachperson die Expertise zu deinen Gunsten einfließen lassen. Bestenfalls begleitet er:sie dich schon seit Beginn des Kaufvorhabens, denn dann ist er:sie bereits mit allen Details und Informationen vertraut, die für die Preisverhandlung nötig sind.

Die meisten Käufer:innen greifen bei einem Immobilienkauf auf eine Finanzierung zurück. Hierfür sind verschiedene Unterlagen und Dokumente hinsichtlich der Überprüfung auf Kreditwürdigkeit notwendig. Diese solltest du vollständig und rechtzeitig zusammenstellen und dem Kreditinstitut übergeben, mit dem du die Finanzierung planst.

Solltest du die Immobilienfinanzierung bei deiner Hausbank abschließen, wird einerseits die Bearbeitungszeit kürzer ausfallen und andererseits werden weniger Unterlagen von dir benötigt, da du bereits persönliche Informationen und Nachweise bei der Kontoeröffnung übermittelt hast.

Entscheidest du dich für ein anderes Kreditinstitut, weil dieses beispielsweise bessere und günstigere Konditionen anbietet, durchläufst du den Prozess der vollständigen Neuüberprüfung. Diese nimmt natürlich mehr Zeit in Anspruch als die Begutachtung der eigenen Hausbank.

Diese Unterlagen, Nachweise und Dokumente benötigst du für die Immobilienfinanzierung:

Neben den Nachweisen zu den eigenen Finanzen benötigt die Bank aber Unterlagen zu dem Kaufobjekt. Hierzu gehören

• Kaufvertrag (oder Vertragsentwurf)

• Grundbuchauszug

• Bauplan und Grundriss

• Wohn- sowie Nutzflächenberechnung

• Bruttogrundflächen- und Kubaturberechnung

• Lage- bzw. Katasterplan

• Kostenaufstellung (Kaufsumme, Maklerprovision, Notarkosten etc.)

• Exposé des Kaufobjekts (inklusive Lichtbilder)

• Nachweise der Gebäudeversicherungen (Kopien genügen)

• Bei Mietobjekten: Mietverträge sowie Übersicht des Nettomieteinkommens

Ein:e Makler:in kann dir dabei helfen, sämtliche Nachweise und Dokumente für die Finanzierung zusammenzustellen. Als Immobilienfachperson kennt er:sie sich mit dem Prozedere einer Finanzierung aus und sollte insbesondere die Beschaffung der notwendigen Dokumente zur Immobilie übernehmen. Er:sie kennt die Ansprechpartner:innen und achtet gleichzeitig darauf, dass sämtliche Unterlagen korrekt und vollständig sind.

Wenn alle Vertragsinhalte geklärt sind, folgt der Notartermin mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Ein:e Notar:in ist für die vorsorgende Rechtspflege zuständig und stellt kraft des Amtes sicher, dass das Immobiliengeschäft im Rahmen geltender Gesetze vollzogen werden kann.

Der:die Notar:in wirkt in diesem Kontext als neutrale:r Rechtsberater:in beider Vertragsparteien. Das bedeutet, dass er sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen unparteiisch und objektiv beraten muss. Du solltest diese Möglichkeit unbedingt in Anspruch nehmen und Fragen stellen, sofern dir etwaige Vertragsinhalte nicht klar sind. Auch hier steht dir dein:e Makler:in unterstützend und beratend zur Seite.

Als Käufer:in solltest du auf die Vollständigkeit des Kaufvertrags achten. Wichtige Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags sind folgende:

• Kaufgegenstand und genaue Beschreibung dessen

• Immobilienkaufpreis

• Notargebühren und ggfs. Maklerprovision

• Grunderwerbssteuer

• Klauseln zu Sachmängel- und Rechtsmängelansprüchen

• Angaben zum Ablauf des Besitzübergangs

• Nachweis der Auflassungsvormerkung

• Belastungsvollmacht

Bevor du in dein neues Zuhause einziehst, erfolgt zunächst die offizielle Übergabe. Hierzu solltest du ein Übergabeprotokoll führen. Nimm bestenfalls externe Hilfe in Form eines Maklers oder einer Sachverständigen in Anspruch, um auf Nummer sicher zu gehen.

Alle Zählerstände an Wasseruhren, Stromzählern und Heizkörpern sollten notiert werden. Auch sollten Mängel und Schäden genau beschrieben und auf Fotos festgehalten werden. Achte auch darauf, dass die Anzahl der übergebenen Schlüssel korrekt ist und keiner fehlt. Wenn das Übergabeprotokoll vollständig erstellt ist, müssen beide Vertragsparteien diesen unterzeichnen.

• Achte schon beim Besichtigungstermin sehr genau auf Schäden oder Mängel.

• Sind Mängel oder Schäden vorhanden, solltest du diese genau notieren und auf Fotos festhalten.

• In den Preisverhandlungen solltest du Schäden, Mängel oder renovierungsbedürftige Räumlichkeiten thematisieren, um wirksame Argumente für einen geringeren Kaufpreis liefern zu können.

• Ein:e Makler:in kann die Preisverhandlungen für dich übernehmen und aufgrund von Erfahrung und Expertise ein besseres Verhandlungsergebnis erzielen.

• Reiche sämtliche Unterlagen, Nachweise und Dokumente zum Kaufobjekt sowie zu den eigenen Finanzen rechtzeitig und vollständig bei der Bank ein, mit der du die Finanzierung abschließen möchtest.

• Bei der notariellen Beurkundung sollten alle wesentlichen Vertragsinhalte zur Zufriedenheit beider Vertragsparteien geklärt sein.

• Beim Übergabetermin solltest du dein neues Zuhause noch einmal sorgfältig und sehr genau begutachten. Hol dir idealerweise eine:n Makler:in oder eine:n Sachverständige:n als Unterstützung dazu.

• Fertige ein ausführliches und umfangreiches Übergabeprotokoll an. Sollte es irgendwann einmal zu einer rechtlichen Auseinandersetzung mit den Verkäufer:innen kommen, kannst du dich auf dieses Dokument beziehen.