Erwerbsverhältnis beim Im­mo­bi­li­en­kauf: De­fi­ni­ti­on und Er­klä­rung

Beim Immobilienkauf spielt das sogenannte Erwerbsverhältnis eine wichtige Rolle. Doch was genau bedeutet dieser Begriff, und warum ist es so wichtig, sich beim Immobilienkauf damit auseinanderzusetzen? In diesem Artikel erhältst du einen umfassenden Überblick über das Thema, der dir helfen wird, fundierte Entscheidungen beim Immobilienkauf zu treffen.

Das Erwerbsverhältnis beschreibt, in welcher Art und Weise mehrere Parteien Eigentum an einer Immobilie erwerben. Es legt fest, wer zu welchem Anteil am Objekt beteiligt ist und wie diese Beteiligung rechtlich geregelt wird. Besonders relevant wird dies, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie kaufen, etwa Ehepaare, Lebenspartner:innen, oder Freund:innen.

Das Erwerbsverhältnis ist entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Es schafft Klarheit darüber, wer welchen Teil der Immobilie besitzt und wie diese Anteile bei einem Verkauf oder einer Trennung behandelt werden.

Im Grundbuch ist festgehalten, wie die Besitzverhältnisse aussehen – hier gibt es verschiedene Möglichkeiten.

1. Alleineigentum: Hier erwirbt eine Person die gesamte Immobilie und ist alleinige:r Eigentümer:in. Alle Kosten, Rechte und Pflichten liegen somit bei dieser Person. Diese Variante ist häufig bei Einzelkäufer:innen üblich, hat aber auch Nachteile, wenn mehrere Personen die Immobilie tatsächlich nutzen oder finanzieren.
   
   
2. Bruchteilsgemeinschaft: Bei dieser Variante erwerben zwei oder mehr Personen gemeinsam Anteile an der Immobilie. Die Höhe der Anteile wird dabei genau festgelegt – zum Beispiel könnte eine Partei fünfzig Prozent und die andere ebenfalls fünfzig Prozent besitzen. Jede:r Eigentümer:in ist dabei rechtlich und finanziell für den eigenen Anteil verantwortlich. Die Bruchteilsgemeinschaft eignet sich besonders für unverheiratete Paare oder Freund:innen, die gemeinsam eine Immobilie kaufen.
   
   
3. Gesamthandsgemeinschaft: Hierbei erwerben die Beteiligten die Immobilie gemeinsam, ohne dass bestimmte Anteile festgelegt werden. Das heißt, alle sind gemeinsam Eigentümer:innen und können nur zusammen über das Eigentum verfügen. Diese Form ist in Deutschland vor allem bei Ehepaaren verbreitet. Sie bietet den Vorteil, dass keine exakte Aufteilung notwendig ist – alle haben gleiche Rechte und Pflichten.

Die Wahl des richtigen Erwerbsverhältnisses hängt stark von der persönlichen und finanziellen Situation der Käufer:innen ab. Hier ein paar Beispiele:
 

• Alleineigentum ist ideal für Einzelpersonen, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben oder allein nutzen möchten. Auch bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz einer Person kann Alleineigentum sinnvoll sein, da diese Person dann allein über die Immobilie verfügt.
  
  
• Bruchteilsgemeinschaft bietet sich besonders für unverheiratete Paare, Freund:innen oder Geschäftspartner:innen an, die sich klare Verhältnisse wünschen und unabhängig voneinander über ihre Anteile verfügen wollen.
  
  
• Gesamthandsgemeinschaft ist die gängigste Form bei Ehepaaren und eingetragenen Lebenspartner:innen. Sie ist rechtlich einfach und bringt den Vorteil, dass beide Parteien zu gleichen Teilen am Besitz beteiligt sind.

Jede Erwerbsform bringt ihre eigenen Vorteile und Nachteile mit sich. Hier sind die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

1. Alleineigentum

• Vorteile : Volle Entscheidungsfreiheit; kein Abstimmungsbedarf mit anderen Personen; Möglichkeit zur alleinigen Verwertung und Nutzung der Immobilie.
• Nachteile : Alle Verpflichtungen und Risiken liegen bei einer Person; höheres finanzielles Risiko, da die Kosten alleine getragen werden müssen.
  
  

2. Bruchteilsgemeinschaft

• Vorteile : Klare Aufteilung der Eigentumsanteile; jede:r kann den eigenen Anteil unabhängig verwalten und theoretisch auch verkaufen.
• Nachteile : Entscheidungsprozesse können schwieriger sein, da für bestimmte Handlungen die Zustimmung beider Parteien nötig ist; Konflikte bei Trennung oder unterschiedlichen Auffassungen möglich.
  
  

3. Gesamthandsgemeinschaft

• Vorteile : Eignet sich besonders für Paare, da keine genaue Aufteilung notwendig ist; Rechtssicherheit bei einem späteren Verkauf oder im Falle des Todes einer Partei.
• Nachteile : Wenig Flexibilität, da keine:r allein über das Eigentum verfügen kann; Verkauf oder Veränderung nur gemeinsam möglich.

Das Erwerbsverhältnis hat auch einen Einfluss auf die Finanzierung. Banken prüfen bei gemeinschaftlichem Erwerb die Bonität aller beteiligten Parteien. Dies bedeutet, dass die Kreditvergabe häufig erleichtert wird, da mehrere Einkommen berücksichtigt werden können. Gleichzeitig tragen jedoch alle Parteien die Verantwortung für die Rückzahlung.

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft kann jede:r Käufer:in theoretisch einen eigenen Kreditvertrag für den eigenen Anteil abschließen. Dies erhöht die Flexibilität, aber auch die Komplexität bei der Finanzplanung. Bei Gesamthandsgemeinschaften ist hingegen eine gemeinsame Finanzierung üblich.

Auch steuerlich hat das Erwerbsverhältnis eine Rolle. Wer Alleineigentümer:in ist, hat allein Anspruch auf mögliche Steuervergünstigungen, wie beispielsweise bei der Abschreibung einer vermieteten Immobilie. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft werden die steuerlichen Vorteile anteilig nach Besitzverhältnissen verteilt. Bei Gesamthandsgemeinschaften, also zumeist bei Ehepaaren, greift das Ehegattensplitting, wodurch die steuerlichen Vorteile ebenfalls beiden Parteien zugutekommen können. Dies kann insbesondere bei höherem Einkommen eine deutliche Steuerersparnis bedeuten.

Das Grundbuch ist das zentrale Dokument, das das Erwerbsverhältnis offiziell festhält. Hier werden die Eigentümer:innen und ihre Anteile an der Immobilie eingetragen. Eine Eintragung im Grundbuch ist wichtig, da nur hier verbindlich festgehalten wird, wer tatsächlich als Eigentümer:in gilt. Beim Kauf einer Immobilie sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass das Erwerbsverhältnis korrekt und klar im Grundbuch vermerkt wird.

Beim Immobilienkauf ist die Wahl des Erwerbsverhältnisses eine wichtige Entscheidung, die langfristige Auswirkungen hat. Hier einige Tipps, um die richtige Wahl zu treffen:
 

1. Offene Kommunikation: Besprecht gemeinsam, welche Vorstellungen und Erwartungen jede:r an das Eigentum hat. Dies kann spätere Missverständnisse vermeiden.
   
   
2. Klare Aufteilung bei Bruchteilsgemeinschaft: Wenn du eine Immobilie mit Freund:in oder Partner:in kaufst, sollte die Verteilung der Anteile im Voraus festgelegt und transparent kommuniziert werden. Hier kann ein Notar oder eine rechtliche Beratung hilfreich sein.
   
   
3. Gesamthandsgemeinschaft nur mit engem Vertrauen: Da bei dieser Form beide Parteien an das gemeinsame Eigentum gebunden sind, eignet sie sich besonders für Paare und Ehepaare, die langfristig planen.
   
   
4. Individuelle Beratung nutzen: Ein Notar oder eine Rechtsberatung kann helfen, die Vor- und Nachteile der verschiedenen Modelle zu verstehen und das für eure Situation passende Erwerbsverhältnis zu finden.
   
   
5. Langfristige Perspektive bedenken: Überlege, wie deine finanzielle und persönliche Situation sich in den nächsten Jahren entwickeln könnte. Ein Erwerbsverhältnis lässt sich ändern, aber es ist immer mit Kosten und Aufwand verbunden.