11 Än­de­run­gen beim Kauf 2025

2025 soll das Jahr sein, in dem du das Projekt Eigenheim realisierst? Dann solltest du auf jeden Fall über einige wichtige Änderungen im neuen Jahr beim Thema Immobilienkauf Bescheid wissen. Wir stellen sie dir vor.

Die Preise für Wohnimmobilien zeigen wieder einen Aufwärtstrend. Laut dem German Real Estate Index (GREIX) sind die Preise für Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 1,4 Prozent gestiegen, für Einfamilienhäuser um 1,3 Prozent. Erstmals seit dem Preiseinbruch vor zwei Jahren gab es auch im Jahresvergleich einen Anstieg: 0,9 Prozent bei Eigentumswohnungen und 0,1 Prozent bei Einfamilienhäusern. 

In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) haben die Preise für Neubauwohnungen fast wieder das Niveau der Höchststände von 2022 erreicht. Besonders stark stiegen die Preise in mittleren Städten wie Leipzig (+7,0 Prozent), Duisburg (+6,3 Prozent) und Potsdam (+5,3 Prozent). Eine Ausnahme bildet Dortmund, wo die Preise um 2,2 Prozent gefallen sind. Immobilienexpert:innen gehen davon aus, dass der Abwärtstrend der Preise, der 2022 begann, nun beendet ist. Für 2025 erwarten viele weitere Preisanstiege.

Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind von der allgemeinen Preissteigerung ausgenommen. Häuser mit niedrigen Energieeffizienzklassen wie D, E oder H sind schon jetzt deutlich günstiger zu kaufen als effizientere Bestandsimmobilien. Expert:innen erwarten, dass die Preisschere bei der Energieeffizienz weiter aufgeht. Mittelfristig könnten unsanierte Immobilien mit Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent gehandelt werden. Wenn Du ein solches Haus günstig kaufst, musst Du aber mit hohen Energiekosten oder einem erheblichen Sanierungsaufwand rechnen. Denn mit dem Jahreswechsel 2025 steigt der seit 2021 erhobene CO₂-Preis auf fossile Energien von 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne. Das bedeutet:
 

• Heizöl wird um 3,2 Cent pro Liter teurer und
• Erdgas verteuert sich um 0,24 Cent pro Kilowattstunde. 

Auch die Gasnetzentgelte steigen. Für eine Gasheizung mit einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden im Jahr könnten rund 80 Euro an zusätzlichen Kosten entstehen.

Trotz dieser Herausforderungen gibt es Chancen für Käufer:innen. Mit dem im September 2024 gestarteten KfW-Förderprogramm "Jung kauft Alt" unterstützt der Staat Familien, die sich verpflichten, unsanierte Häuser zu modernisieren. Du kannst dabei zinsgünstige Kredite von bis zu 150.000 Euro erhalten, solange Dein Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet.

Aber Vorsicht: Wegen der Unsicherheiten um den Bundeshaushalt 2025 nach dem Regierungsbruch ist die Fortsetzung der Förderung ungewiss. Wenn du die Förderung für dein Kaufvorhaben eingeplant hast, solltest du dich also besser beeilen.

Seit Mitte 2024 zeigen die Bauzinsen einen leichten Abwärtstrend. Im Dezember 2024 lagen die Zinsen bei einer 10-jährigen Zinsbindung um die Drei-Prozent-Marke. Für die ersten Monate 2025 rechnen Expert:innen mit einer Seitwärtsbewegung im Bereich von 3,0 bis 3,5 Prozent, wobei kurzfristige Schwankungen möglich sind. Wie sich die Zinsen im weiteren Jahresverlauf entwickeln, bleibt schwer vorhersehbar. Politische Ereignisse wie das Ampel-Aus in Deutschland, der Amtsantritt von Donald Trump in den USA, die volatile Lage im Ukraine-Krieg und die Konflikte im Nahen Osten könnten die wirtschaftliche Entwicklung und damit auch die Zinsmärkte beeinflussen. Diese Faktoren machen verlässliche Zinsprognosen aktuell extrem schwierig. Eine ausführliche Einschätzung zur Zinsentwicklung – und wie die sich auf Immobilienkredite auswirkt – liest du in unserem Zinskommentar.

In Deutschland wird nach wie vor zu wenig gebaut. Das Wohnungsbauziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 Wohnungen zu schaffen, wird auch 2024 voraussichtlich um rund 50 Prozent verfehlt. Auch die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ist 2024 zurückgegangen. Eine Trendwende könnte frühestens im späteren Verlauf des Jahres 2025 einsetzen. Die Folgen sind Wohnungsmangel und hohe Neubaupreise, besonders in den Städten.

Zu den Ursachen der Baukrise zählen unter anderem zu viel Bürokratie und hohe Baustandards. Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz will die Bundesregierung hier gegensteuern. Der am 6. November 2024 vom Kabinett beschlossene Entwurf sieht vor, dass beim Neubau auf die Erfüllung bestimmter technischer Normen und Regeln verzichtet werden kann – vorausgesetzt, diese sind nicht sicherheitsrelevant und betreffen lediglich Komfort und Ausstattung. Ob das Gesetz allerdings noch verabschiedet wird, ist nach dem Zerbrechen der Ampel-Koalition fraglich. Hier heißt es Abwarten.

Nach dem Regierungsbruch ist auch die Zukunft der staatlichen Bauförderung durch die KfW-Bank ungewiss. Derzeit umfasst das Förderprogramm folgende Angebote:
 

• Wohneigentum für Familien
• Klimafreundlicher Neubau (seit 1. März 2024)
• Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) (seit 1. Oktober 2024)
• Jung kauft Alt (seit 3. September 2024)
• Energieeffiziente Sanierung

Laut der KfW behalten alle bereits zugesagten Kredite und Zuschüsse ihre Gültigkeit, und es können auch weiterhin Anträge gestellt werden. Selbst unter einer vorläufigen Haushaltsführung – wie sie durch den nicht verabschiedeten Bundeshaushalt für 2025 erwartet wird – könne die Bundesregierung notwendige Ausgaben tätigen, um Förderprojekte fortzuführen. Allerdings betont die Förderbank in ihrer Stellungnahme vom 27. November 2024, dass es derzeit keinerlei Zusagen zur Fortführung der Programme gebe.

Lange schon war die Grundsteuerreform angekündigt, jetzt ist sie tatsächlich da: Seit dem Jahreswechsel wird die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und Hebesätze der Gemeinden erhoben. Heißt konkret: Fast überall wird es teurer. Wenn du also ein Eigenheim kaufst, musst du damit rechnen, deutlich mehr Grundsteuer zu bezahlen als die Vorbesitzenden. Informiere dich darum vorab, wie viel Grundsteuer voraussichtlich auf dich zukommt, und kalkuliere sie ins Budget für deine laufenden Kosten ein. Ein kleiner Lichtblick: Die Grundsteuer wird jährlich entrichtet – und entscheidend ist, wer zu Beginn des Kalenderjahres Eigentümer oder Eigentümerin ist. Entscheidend ist also das Eigentumsverhältnis zum 1. Januar. Der liegt bereits hinter uns. Wenn du dieses Jahr also eine Immobilie kaufst, wird die Grundsteuer für dich erst am 1. Januar 2026 fällig – unabhängig davon, wann du offiziell ins Grundbuch eingetragen wurdest.

Mit der Anfang 2024 in Kraft getretenen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – besser bekannt als „Heizungsgesetz“ – wurde der Umstieg auf klimaneutrale Heizsysteme eingeleitet. Für Bestandsimmobilien gelten dabei längere Übergangsfristen, um Eigentümer:innen Zeit für die Umstellung zu geben. Nach der Bundestagswahl 2025 könnte das Gesetz unter einer neuen Regierung jedoch komplett zur Diskussion stehen. Bei einem Wahlsieg möchte die CDU das Heizungsgesetz wohl grundlegend verändern, wie Parteichef Friedrich Merz angekündigt hat. Zwar solle das Ziel der Klimaneutralität weiterverfolgt werden, dabei solle jedoch "technologieoffen" vorgegangen werden. Auch die Noch-Bauministerin Klara Geywitz von der SPD hatte vor der Wahl betont, dass das Gesetz einer "grundsätzlichen Überarbeitung" bedürfe.

Immer mehr Bundesländer machen Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zur Pflicht. Zum Jahreswechsel 2025 führt Niedersachsen eine Solarpflicht für Neubau und Sanierung ein. Bremen folgt mit einer ähnlichen Regelung ab Mitte 2025.

Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein setzen zunächst nur bei Neubauten auf eine Solarpflicht. In Bayern wird ab 2025 zwar keine strenge Pflicht eingeführt, es gilt aber eine Soll-Vorschrift, die den Einbau von Photovoltaikanlagen empfiehlt, aber nicht verbindlich vorschreibt.

Die Grunderwerbsteuer (nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer) macht einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf aus und gilt als ein großes Hindernis für den Erwerb von Wohneigentum in Deutschland. Je nach Bundesland liegt die Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

2024 wurde sie in Thüringen von 6,5 auf 5 Prozent gesenkt. Bremen hat allerdings andere Pläne: Hier wird die Steuer ab dem 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht.

Über mögliche Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer wird seit Jahren diskutiert. Das Land Hessen mit einem Steuersatz von 6,0 Prozent hat 2024 das Programm „Hessengeld“ gestartet. Damit können alle, die zum ersten Mal in ihrem Leben eine Immobilie kaufen und darin auch selbst wohnen wollen, einen Zuschuss bis zur tatsächlichen Höhe der Grunderwerbsteuer beantragen. Dieser Zuschuss wird in Raten ausgezahlt und ist gedeckelt:
 

• Bei Einzelpersonen: maximal 10.000 Euro
• Bei Paaren: maximal 20.000 Euro
• Und zusätzlich 5.000 Euro pro Kind unter 18 Jahren

Das Hessengeld gilt rückwirkend für Käufe, die ab dem 1. März 2024 getätigt wurden.

Die nächste Stufe der Bundesimmissionsschutzverordnung ist gekommen. Nachdem es in der Vergangenheit bereits älteren Kaminen an den Kragen ging, sind nun Öfen dran, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden. Aber keine Angst: Betroffen sind nur Kaminöfen, die bestimmte Grenzwerte beim Kohlenmonoxid oder Feinstaub überschreiten. Diese dürfen seit dem Jahreswechsel nicht mehr betrieben werden. Wenn du also eine Wohnung oder ein Haus mit Kamin besichtigst, frag am besten direkt nach, ob er noch befeuert werden darf. Falls nicht, gibt es häufig aber auch verschiedene Möglichkeiten zum Nachrüsten oder Umfunktionieren, sodass du nicht auf die feurige Behaglichkeit im neuen Zuhause verzichten musst.

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