Zinsaufschlag beim Forward-Dar­le­hen: In­fos & Be­rech­nung

Im Zusammenhang mit einem Forward-Darlehen ist häufig vom sogenannten Aufschlag oder Zinsaufschlag die Rede. Doch wann wird dieser Aufschlag fällig, wie wird er berechnet und wie beeinflusst er die Kosten des Kredits?

In unserem Ratgeber finden Sie alle wichtige Information rund um das Thema Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen und wie Sie diesen berechnen können.

Ein Aufschlag für die Anschlussfinanzierung wird dann fällig, wenn es sich um ein sogenanntes Forward-Darlehen handelt.

Beim Forward-Darlehen können Sie sich bis zu 60 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung Ihres Immobilienkredits die aktuellen Zinssätze für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Ausgezahlt wird das Darlehen dann, wenn die Laufzeit des ursprünglichen Kredits endet.

Für diese Art der Immobilienfinanzierung verlangen Banken in den allermeisten Fällen einen Zinsaufschlag, der zum normalen Zinssatz hinzuaddiert wird.

Dieser Aufschlag dient der Bank als Absicherung. Dadurch, dass Ihnen das Geld in der Zukunft zu einem festgesetzten Zinssatz zur Verfügung gestellt wird, geht die Bank das Risiko ein, Verluste zu machen – nämlich in dem Fall, wenn das Niveau des Darlehenszins steigt und die Bank diese Zinssteigerung nicht auf Sie als Kunden umlegen kann. Bis zu 12 Monate vor der benötigten Auszahlung können Sie ein Forward-Darlehen abschließen, um von den niedrigen Zinsen zu profitieren.

Generell gilt: Je länger die Zeitspanne zwischen Vertragsunterzeichnung und Auszahlung, desto höher der Zinsaufschlag.

Bei der Berechnung des Aufschlags gilt die Formel:

Zinsaufschlag pro Monat * Vorlaufzeit in Monaten + vereinbarter Zinssatz

Ein kurzfristigeres Forward-Darlehen, das 12 Monate vor Nutzung abgeschlossen wird, ist damit oftmals günstiger als eines, das bereits mehrere Jahre vorher abgeschlossen wird – vorausgesetzt, das Zinsniveau sinkt in der Zwischenzeit nicht. Hinzukommt, dass die Banken bei kürzerer Vorlaufzeit den monatlichen Zuschlag oft niedriger ansetzen als bei einer langen Vorlaufzeit. Die Forward-Aufschläge bewegen sich zurzeit in einem Bereich zwischen 0,01 und 0,03% pro Monat.

Annahmen
Laufzeit der Ratenzahlung: 10 Jahre
Beispiel A: Kurze Vorlaufzeit, niedriger Zinsaufschlag
Beispiel B: Lange Vorlaufzeit, niedriger Zinsaufschlag
Beispiel C: Lange Vorlaufzeit, höherer Zinsaufschlag

Dieses fiktive Beispiel zeigt Variante B als die beste Option. Deutlich wird, dass der finale Zinssatz entscheidend ist und damit die Mischung aus dem festgeschriebenen Zinssatz des Darlehens und dem Zinsaufschlag auf das Forward-Darlehen. Beide Raten können verhandelt werden und es lohnt sich auch das zu tun.

Der Zinsaufschlag ist jedoch nicht mit einem Bereitstellungszins zu verwechseln: Im Gegensatz zum Bereitstellungszins, der bei klassischen Immobilienkrediten oftmals gezahlt werden muss und in der Zeit von Vertragsabschluss bis Auszahlung fällig wird, tritt der Zinssatz mit Aufschlag erst bei Inanspruchnahme des Kredits in Kraft.

Forward-Darlehen ohne Aufschlag sind so gut wie nie zu finden. Manche Banken bieten einige aufschlagsfreie Monate an, dabei handelt es sich jedoch zumeist um Aktionsangebote. Dennoch gibt es Möglichkeiten, um ein günstigeres Forward-Darlehen angeboten zu bekommen.

Der erste Schritt auf der Suche nach dem passenden Anschlussdarlehen sollte immer das Einholen und Vergleichen verschiedener Angebote sein. Nicht immer bietet die Hausbank die besten Konditionen und so können Sie mit einem Bankwechsel viel Geld sparen.

Fremde Banken ermitteln zum Beispiel den Wert Ihres Hauses neu, was sich aufgrund der steigenden Immobilienpreise positiv auf Ihre Kreditwürdigkeit und damit die Darlehenskonditionen auswirken kann. Ihre Hausbank hingegen hat vielleicht Sonderangebote für treue Kunden und kommt Ihnen entgegen, um Sie nicht an die Konkurrenz zu verlieren. Achten Sie bei den Angeboten nicht nur auf den Zinssatz und die Zuschläge, sondern auch auf Laufzeit, Tilgung und mögliche Extrakosten für Sondertilgungen oder eine vorzeitige Volltilgung.

Das Vergleichen mehrere Angebote lohnt sich auf jeden Fall auch bei einem Forward-Darlehen.

Sind Ihnen die Zinsen und die dadurch entstehenden Zusatzkosten für das Forward-Darlehen zu hoch, könnte eine Verkürzung der Laufzeit und damit der Zinsbindung helfen. So sind Sie beispielsweise nur fünf statt zehn Jahre an den Vertrag gebunden und können in der nächsten Finanzierungsrunde neu verhandeln. Ob sich die Konditionen in der Zwischenzeit allerdings zu Ihren Gunsten verändert haben, ist ungewiss. Im schlechtesten Fall wird der neue Kredit noch teurer.

Wer seine Anschlussfinanzierung lange im Voraus planen möchte, aber mit den angebotenem Forward-Darlehen unzufrieden ist, muss deshalb nicht auf eine kurzfristige Finanzierung wie ein klassisches Anschlussdarlehen zur Umschuldung zurückgreifen.

Holen Sie sich Angebote für einen Bausparvertrag ein. Dieser sollte allerdings so früh wie möglich abgeschlossen werden, damit das Bauspardarlehen rechtzeitig ausgezahlt werden kann. Während Forward-Darlehen maximal fünf Jahre vor Sollzinsbindung genehmigt werden, sollte ein Bausparvertrag je nach gewünschter Bausparsumme sieben Jahre oder länger laufen.

Sie sollten vor Vertragsabschluss genau berechnen, ob die Kosten für das Forward-Darlehen in Ihr Budget passen. Durch Zinsaufschläge und eine unsichere Entwicklung bei den aktuellen Bauzinsen gibt es einige Faktoren zu beachten, die schwer progonstiziert werden können. Das erschwert die Planung.

Sind Ihnen die Kosten zu hoch, können Vergleiche, Anpassungen der Konditionen oder alternative Finanzierungsmodelle in Frage kommen.

Achtung: Wer erstmal ein Forward-Darlehen abschließt, der ist an dieses gebunden. Wenn Sie bspw. während der Vorlaufzeit entscheiden, das Darlehen doch nicht wahrnehmen zu wollen, weil Sie ein besseres Finanzierungsangebot gefunden haben, müssen Sie der Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Diese ist meistens so hoch, dass die Vorteile eines günstigeren Darlehens sofort wieder aufgehoben werden. Schließen Sie daher Ihr Forward-Darlehen mit Bedacht ab und lassen Sie sich im Vorfeld beraten.